Практика и проблемы постановки земельных участков на государственный кадастровый учет в управлении Роснедвижимости по Челябинской области
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ких организаций и индивидуальных предпринимателей, которые приобрели недвижимость после введения в действие Земельного кодекса, либо являлись ее собственниками изначально, порядок определения цены на выкупаемые участки остался без изменений.
Представляется, что эти изменения законодательства далеки от принципа социальной справедливости.
Во-первых, организации, которые имели возможность приобрести за бесценок недвижимость в период массовой приватизации, получили теперь такую же возможность в отношении земельных участков. Тем же организациям и индивидуальным предпринимателям, которые вели строительство знаний и сооружений за свой счет придется платить совершенно иные цены.
Во-вторых, субъекты Российской Федерации имеют возможность устанавливать цены на землю в пределах от 3 до 30-тикратного значения земельного налога. В свою очередь, земельный налог согласно Бюджетному кодексу РФ устанавливается органами местного самоуправления в размере до 1,5 процента кадастровой стоимости земли. Нижний предел земельного налога законодательством не установлен. Следовательно, выкупная цена на аналогичные по своим свойствам земельные участки может отличаться в десятки раз по территории страны.
Помимо очевидного нарушения конституционного равноправия граждан, в том числе и независимо от места их проживания, порядок определения выкупной цены на землю представляется неоправданно усложненным и не обеспечивающим учета реальной стоимости земли.
Согласно Федеральному закону О государственном земельном кадастре кадастровая стоимость земли устанавливается в соответствии с ее рыночной стоимостью.
Как было показано выше, в конечном итоге выкупная цена земли для всех категорий землепользователей определяется ее кадастровой стоимостью.
Было бы логично, что и выкуп земли должен производиться по кадастровой стоимости земельных участков без всякой корректировки различными коэффициентами в виде ставок земельного налога и кратности этих ставок земельному налогу, которые могут произвольно устанавливаться органами государственной власти и местного самоуправления.
Если же законодатель намерен стимулировать выкуп земельных участков, то имело бы смысл просто установить общий поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земли, дифференцировав его в отношении земель различных категорий и разрешенных видов использования.
В отношении арендной платы за землю первоначально земельное законодательство относило данный вопрос на усмотрение органов государственной власти и местного самоуправления.
В настоящее время изменениями федерального законодательства определено, что размер арендной платы на год устанавливается в пределах:
двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Приведенные расценки свидетельствуют о том, что поправки, внесенные в земельное законодательство, направлены на стимулирование приватизации земли.
При продаже зданий, строений, сооружений и иной недвижимости, расположенной на земельных участках, права на которые не переоформлены, также возникают проблемы.
Покупатель недвижимости на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, согласно статье 3.1. закона О введении в действие Земельного кодекса РФ обязан переоформить право на земельный участок. Из содержания статьи следует, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю и должно быть переоформлено одновременно с покупкой недвижимости на земельном участке.
Данное положение вступает в противоречие с иными нормами, которые содержатся в Гражданском и Земельном кодексах Российской Федерации.
Согласно статьям 271, 552 ГК РФ, статье 35 ЗК РФ в случаях продажи здания, строения, сооружения покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Следовательно, к покупателю переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. И только с момента регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость на покупателя ложится обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования.
В разрешение коллизии законодательства вновь пришлось вмешаться Высшему Арбитражному суду. Пленум Высшего Арбитражного суда в 2005 г. разъяснил, что покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность. Тем самым пленум подвел черту и по срокам переоформления: оно может производиться на общих основаниях до 1 января 2010 года, но никак не одновременно с приобретением недвижимости.
Приведенный выше материал свидетельствует, что для определенных категорий землепользователей законодатель то устанавливает возможность приобретения участков в собственность бесплатно, то отказывает им в этом праве, то позволяет приобретать землю в собственность, то ограничивает переоформление правом ар?/p>