Оценка недвижимого имущества торгового павильона
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
олее высоком уровне. Аналоги №2,№ 4 и №5 имеют хороший уровень отделки, как объект оценки, кроме аналогов №1и №3 с отличным уровнем отделки. Таким образом, к их стоимости была применена понижающая корректировка в размере 10%.
Таблица 7. Шкала укрупненной оценки технического состояния зданий
Характеристика технического состоянияДиапазон коэффициентов физического износа, %Код технического состоянияОтличное состояние, ремонт не требуется0 20АХорошее состояние, требуется текущий ремонт20 40BУдовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов40 60CНеудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонтБолее 60D
Удельный вес по количеству корректировок находится по формуле:
где D1 удельный вес, %; Q1 всего корректировок; q1 количество корректировок по данному аналогу; n количество аналогТаким образом, стоимость объекта оценки торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а, определенная сравнительным подходом составляет 1215900 руб. без учета НДС.
6.5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная в альтернативном, наименее рисковом месте.
В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Методов оценки, входящих в доходный подход более 20, но в российской практике более распространены два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.
Из группы методов доходного подхода для рассматриваемого объекта наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.
Воспользуемся первым из указанных методов - прямой капитализацией дохода, которая базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Базовая формула для определения стоимости с использованием метода прямой капитализации дохода имеет следующий вид:
,
где V- стоимость объекта оценки; I ожидаемый годовой доход от использования объекта; R годовая ставка капитализации дохода.
Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:
потенциального валового дохода;
действительного (эффективного) валового дохода;
операционных расходов и чистого операционного дохода;
ставки капитализации;
текущей стоимости объекта недвижимости.
В качестве способа получения дохода от эксплуатации оцениваемого здания выбирается предоставление их в аренду за плату. Для определения суммы годового дохода оценивается величина годовой арендной ставки за 1 кв. м площади зданий и помещений определенного типа. В этих целях была проанализирована ценовая информация web-порталов специализированного издания Моя рекламаи Делового посредника, а также тульских агентств недвижимости.
Определение ставки капитализации
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
-обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
-окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.
В результат анализа информации, полученной от крупных Тульских агентств недвижимости, таких как Твинсервис, Арго, Юлия-Недвижимость, а также из специализированного периодического издания Деловой посредник, можно выявить имеющиеся на дату оценки предложения аренды зданий, аналогичных оцениваемому.
Таблица 8.Информация об аналогах объекта оценки
ПоказателиАн. №1Ан. №2Ан. №3Ан. №4Ан. №5Местонахождениег. Кимовск, ул. Коммунистическая 10аг. Новомосковск, ул. Депо 20аг. Кимовск, ул. Бессолова 16г. Новомосковск, ул. Бережного 3г. Северо-Задонск ул. Мичурина 76Наличие коммуникацийе