Оценка недвижимого имущества торгового павильона
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
ая доходным подходом составляет 119045 руб. без учета НДС.
6.6 ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Для определения рыночной стоимости объектов оценки были использованы три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Таблица 19. Результаты расчета стоимости объекта разными подходами
Наименование показателяЗатратный подходСравнительный подходДоходный подходСтоимость объекта оценки, руб. без НДС15081051215900119045
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Значительные различия стоимостей полученных применим сравнительного и доходного подходов к оценке объясняется несогласованностью ценовых предложений на продажу и аренду аналогичных объектов недвижимости, возникшей в связи с неопределенностью конъюнктуры рынков недвижимости и капитала, связанной с прогрессирующим экономическим кризисом. Владельцы коммерческой недвижимости продолжают рассматривать ее как средство накопления, которое, несмотря на все прогнозы, существенно не дешевеет, с надеждой на успешное преодоление кризиса. С другой стороны арендодатели сталкиваются с существенным снижением спроса на аренду своей недвижимости в связи с общим спадом коммерческой активности и вынуждены снижать арендные ставки. В среднесрочной перспективе периода кредитования, по мнению оценщиков необходимо учитывать обе тенденции.
На основании вышеизложенного, оценщики пришли к выводу о том, что для определения итоговой стоимости объекта доходному и сравнительному подходу присвоены удельные веса 0,2 и 0,7 соответственно, а затратному подходу 0,1.
Окончательная рыночная стоимость объектов оценки определяется по формуле:
Cсогл. = Cдох.*Ддох. + Cср.*Дср.,
где Сдох., Сср. - рыночные стоимости, рассчитанные соответственно доходным подходом, рыночным подходом, руб.;
Ддох., Дср. - соответственно, значимость этих методов.
Тогда согласованная стоимость объекта оценки составит:
Таблица 20. Расчет итоговой рыночной стоимости
Показатель ЗначениеСтоимость по затратному подходу, руб. без НДС1508105Удельный вес по затратному подходу0,10Стоимость по сравнительному подходу, руб. без НДС1215900Удельный вес по сравнительному подходу0,70Стоимость по доходному подходу, руб. без НДС119045Удельный вес по доходному подходу0,20Согласованная рыночная стоимость, руб. без НДС1025749Итоговая рыночная стоимость, руб. без НДС1026000
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки здания торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а составляет: 1026000 (Один миллион двадцать шесть тысяч рублей) руб. без учета НДС.
6. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Расчет ликвидационной стоимости состоит из следующих этапов:
-Расчет чистой стоимости реализации.
-Расчет ликвидационной стоимости.
6.1 РАСЧЕТ ЧИСТОЙ СТОИМОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ
Чистая стоимость реализации определяется по формуле:
,
где ЧСР чистая стоимость реализации;
РС рыночная стоимость объекта недвижимости;
З затраты, связанные с реализацией предмета залога, %. Данную статью расходов образуют такие расходы, как комиссионные оценщиков и юристов, консультантов, административные издержки до завершения ликвидации и т.д. Уровень данных затрат принимается равным 20% от полученной рыночной стоимости.
Кр коэффициент компенсации риска.
Коэффициент компенсации риска рассчитывается как отношение фактора текущей стоимости для срока кредитования при доходности вложений в недвижимость к фактору текущей стоимости для срока кредитования при процентной ставке по кредиту.
где d ставка дисконтирования;
i процентная ставка по кредиту. С учетом средних значений кредитных ставок в банках высшей категории надежности, ставка по кредиту принимается равной 18%.
n срок выдачи кредита, в нашем случае принимается равным 12 месяцам.
Таблица 21. Расчет чистой стоимости реализации объектов оценки
ПоказательЗначениеРыночная стоимость объектов оценки, руб.1025700Прочие затраты, ,00%Ставка дисконта, ,56%Ставка по кредиту, % 18,00%Срок кредита, мес.12Коэффициент компенсации риска, %3,44%Чистая стоимость реализации, руб.887865
6.2 РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:
,
где ЛС ликвидационная стоимость имущества;
ЧСР чистая стоимость реализации;
tрын это разумно долгий срок экспозиции при продаже по рыночной цене аналогов. Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 3 месяца;
tн срок, при котором осуществляется вынужденная продажа (по ликвидационной стоимости). В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое д