Geum.ru

Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Курсовой проект - Экономика

Другие курсовые по предмету Экономика

стьестьестьестьестьУровень отделкиХор.Хор.Отл.Хор.Хор.Ставка аренды аналога, руб. с НДС/ кв. м в месяц300250400350250Ставка аренды аналога, руб. без НДС/ кв. м в месяц254212339297212Общая площадь, кв.м.35500100052045Техническое состояниеВВАВВ

Окончательный расчет искомой рыночной стоимости среднемесячного размера арендной платы за пользование объектом производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения арендной ставки аналога.

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

 

 

где D удельный вес, %; Q всего корректировок; q количество корректировок по данному аналогу; n количество аналогов

 

Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной ставки аренды от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

 

 

где D удельный вес, %; Q суммарное отклонение; q отклонение по данному аналогу; n количество аналогов.

Для определения степени однородности полученных стоимостей используется коэффициент вариации. Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 30%.

Таблица 9.Расчет действительного валового дохода от использования объекта

ПоказателиОбъект оценкиАн. №1Ан. №2Ан. №3Ан. №4Ан. №5Общая площадь объекта недвижимости, кв.м.4230500100052045Техническое состояниеВВВBBBАрендная ставка за 1 кв.м. аналога, руб./мес-1 1007509009001 200Корректировка на уторгование--13%-13%-13%-13%-13%Корректировка на дату предложения-0%0%0%0%0%Корректировка ни тип здания-0%0%0%0%0%Корректировка на местоположение-0%-5%0%-5%0%Корректировка на площадь-1630Корректировка на коммуникации-0%0%0%0%0%Итоговая процентная корректировка-3%3%Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 1, руб./мес-262237397333218Корректировка на техническое состояние, руб.-00000Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 2, руб./мес-262237397333218Коэффициент вариации, %-----21%Количество корректировок-23232Удельный вес по количеству корректировок-20,83,75,83,75,83%Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по количеству корректировок, руб./мес.290Процент отклонения от первоначальной цены предложения-3,15,79,11,12%2,83%Удельный вес по отклонению от первоначальной цены-23,32,73,90,55,49%Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб./мес.282Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта недвижимости, руб./мес.286Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта недвижимости, руб./г.143943

К ставкам аренды аналогов были применены следующие корректировки:

  1. Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми в аренду, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон продавца (арендодателя). Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между арендатором и арендодателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

При оценке зданий, помещений и земельных участков доходным подходом экспертами Русской Службы Оценки А.А. Марчук, Е.А. Бутова, проводившими исследование рынка недвижимости в начале 2009 г. рекомендованы к использованию значения скидок на торг для предложений аренды, приведенные в нижеследующей таблице.

 

Таблица 10. Рекомендуемые скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.Жилая недвижимостьТорговая недвижимостьОфисная недвижимостьПроизводственная и складская недвижимостьЗемельные участкиДо 250813141315Свыше 250 до 500611121113Свыше 500611121113С учетом типа оцениваемого здания и численности населения г. Кимовска применили скидку на торг для ставок продажи аналогов в г. Кимовск 13%.

  1. Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на аренду недвижимости могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.
  2. Корректировка на тип здания. Рассматриваемый объект недвижимости и его аналоги являются однотипными административными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания оценщиками не применялась.
  3. Корректировка на местоположение. Рзмер арендной платы за пользование коммерческой недвижимостью во многом определяется местоположением объекта. В данном случае аналоги объекта оценки расположены в г. Новомосковск, имеющим более высокий социально-экономический уровень развития, а в связи с этим большее число потенциальных посетителей торговых центров. Анализ рынка показал, что ставки аренды в г. Новомосковске в среднем на 5 % выше, чем в соседнем с ним г. Донском и Кимовске.Таким образом к стоимостям аренды всех аналогов в Новомосковске, применена понижающая корректировка на местоположение в размере 5% , а в Кимовске и Донском 0%.
  4. Корректировка