Geum.ru

Оценка недвижимого имущества торгового павильона

Курсовой проект - Экономика

Другие курсовые по предмету Экономика

на площадь здания. Ставка аренды за 1 кв.м. здания большей площади как правило меньше, чем здания меньшей площади. Увеличение площади аналога на 300 кв.м. по сравнению с оцениваемым объектом, снижает арендную ставку за 1 кв.м. в нем на 3%. Величина данной поправки определяется на основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости города Тулы и Тульской области.

  • Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к размеру арендной ставки за пользование торговыми зданиями в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. Объект оценки и его аналоги имеют примерно одинаковый уровень отделки, поэтому соответствующая корректировка не применялась.
  • Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки и найденные аналоги обладают полным набором коммуникаций, поэтому данная корректировка не применялась.
  • Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок принимается на основе анализа цен строительных организаций.

    • Потенциальный валовый доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей, учитывающий возможные потери от неполного использования объекта для аренды. Размер коэффициента установлен на уровне 0,90 экспертно с учетом анализа рынка аренды торговых площадей в Тульской области.

    По сведениям, предоставленным заказчиком, расходы по содержанию объекта оценки составляют 8536 в месяц или 102432 в год. Действительный валовой доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей

    Таблица 11. Расчет чистого операционного дохода от использования объекта оценки

    НаименованиеЗначениеПотенциальный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС143943Коэффициент недозагрузки площадей0,90Действительный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС129548Эксплуатационные расходы, руб. в год102180Чистый операционный доход, руб. без НДС27368

    Определение ставки капитализации

    Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент пересчета доходов, полученных от объекта оценки в стоимость объекта оценки.

    Коэффициент капитализации для недвижимости состоит из двух главных элементов:

    1. Ставка дохода на инвестиции;
    2. Норма возврата инвестиций.

    Размер безрисковой ставки доходности был определен в п. 7.2 и составил 11,74 %.

    Премия за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов риска:

    1. риски, связанные с политическим решениями, оценены на уровне среднем, т.к. в текущем периоде большое влияние на политические решения оказывает нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках;
    2. риски, связанные с региональными особенностями рынка недвижимости, оценены на уровне ниже среднего, т.к. в Тульском регионе планомерно идёт процесс законотворчества, в т.ч. нормативной базы в сфере недвижимости. Но этот процесс еще не завершен.
    3. риски, связанные с влиянием окружающей среды на объект недвижимости, оценены на низком, т.к. Тульская область не имеет существенных агрессивных природных факторов, способных существенно ухудшить состояние объекта оценки;
    4. риски, связанные с инвестициями в определённые типы недвижимости, оценены на среднем уровне, так как вариантов эксплуатации оцениваемого торгового здания сравнительно не много и все они не требуют особых условий.

    Результаты расчета премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость, приведены в Таблице 12.

     

    Таблица 12Расчет премии за риски, связанные с инвестициями в недвижимость

    Факторы риска инвестирования в объект оценкиРазмер премии за рискШкала уровней рисканизкийниже среднегосреднийвыше среднеговысокийШкала экспертных оценок премии за риск1%2%3%4%5%Риски, связанные с политическими решениями+Риски, связанные с региональными особенностями рынка недвижимости+Риски, связанные с влиянием окружающей среды+Риски, связанные с инвестициями в определённые типы недвижимости+Количество наблюдений физических11200Количество наблюдений взвешенных12600Общий взвешенный итог7%Общее количество наблюдений4Средневзвешенная премия за риск1,75%

    Премия за риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), была определена на основе средневзвешенной оценки уровней следующих видов риска:

    1. риск недозагрузки объекта оценен на среднем уровне, в связи с тем, что в его ближайшем окружении находятся потенциальные конкуренты здания аналогичного назначения;
    2. риски, связанные с неиспользованием объекта наиболее эффективным способом, оценены на уровне ниже среднего, т.к. объект оценки имеет не много альтернативных вариантов эксплуатации, и при этом текущее использование в качестве торгового центра является востребованным на локальном рынке;
    3. риск потери объектом потребительских свойств оценен на уровне низком, т.к. объект находится в отличном техническом состоянии, при этом функционирование данного здания не применяет специфических требований к уровню отделки или технического оснащения помещения;
    4. риск неэффективного управления персоналом оценен на уро