Оценка недвижимого имущества торгового павильона
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?носительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличии от среднего квадратического или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности.
Коэффициент вариации вычисляется по формуле:
,
где - искомый показатель, - среднее квадратичное отклонение, - средняя величина.
По методике Д. Сепетлиева рекомендуемым допустимым значением коэффициента вариации является 30 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а следовательно исходные данные об аналогах объекта оценки непригодными для формулирования выводов по результатам статистического анализа.
Таблица 6. Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом
ПоказателиОбъект оценкиАн. №1Ан. №2Ан. №3Ан. №4Ан. №5Стоимость аналога с НДС, руб.-1400000113000012300009000001300000Общая площадь здания, кв.м.4227,53632,534,520Техническое состояниеВАВАВВСтоимость аналога без НДС, руб. 1186441957627104123737627121101695Стоимость 1 кв.м. аналога без НДС, руб.-4314326601320732210855085Корректировка на торг--5%-5%-5%-5%-5%Корректировка на дату предложения-0%0%0%0%0%Корректировка на тип здания-0%0%0%0%0%Корректировка на местоположение--5%0%0%0%-5%Корректировка на площадь--1%-2%-2%-2%-2%Корректировка на уровень отделки--10%0%-10%0%0%Корректировка на коммуникации-0%0%0%Итоговая процентная корректировка--26%-22%-17%-22%Скорректированная цена за 1 кв. м № 1, руб.-3192622079250171834942966Корректировка на техническое состояние, руб.-02 000020002 000Скорректированная цена за 1 кв. м № 2, руб.-3192624079250172034944966Коэффициент вариации, %--- 25%Количество корректировок-33424Удельный вес по количеству корректировок-20,31,31,75,88,75%Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по количеству корректировок, руб. 28887Процент отклонения от первоначальной цены предложения-26,00%9,48,76,00,37%Удельный вес по отклонению от первоначальной цены-17,50,26,45,09,70%Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб. 29016Итоговая стоимость 1 кв.м., руб. 28950Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС 1215900
К стоимостям предложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки (объект недвижимости офисные помещения):
- Корректировка на цену предложения (корректировка на уторгование). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Анализ рынка показывает, что при совершении сделок купли-продажи цена предложения снижается в среднем на 3-5%.
- Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.
- Корректировка на тип здания. Рассматриваемые объекты недвижимости и их аналоги являются однотипными офисными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания и помещения оценщиками не применялась.
- Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к центру города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Аналоги объекта оценки №2, №3 и №4 расположены в недалеко от центра города. В связи с этим корректировка на местоположение к аналогам не применялась. Аналоги №1 расположен в г. Новомосковск, имеющим значительно более высокий уровень численности населения и также социально экономического развития, а вследствие чего большее количество потенциальный посетителей. В связи с этим к этим аналогам была применена понижающая корректировка в размере 5%. Аналог №5 расположен в центре поселка Епифань, имеющим историческую ценность. Сюда приезжает много людей из других городов, поэтому здесь большее количество потенциальных посетителей. В связи с этим к данному аналогу была применена понижающая корректировка в размере 5%.
- Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв.м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. На основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости Тулы, Новомосковска и Тульской области был сделан вывод о том, что увеличение площади аналогичных зданий в среднем на 300 кв.м приводит к снижению стоимости на в среднем 3%.
- Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. По данным обзоров рынка недвижимости хуже отделанные здания стоят в среднем на 5-15% дешевле, чем оснащенные на б