Оценка недвижимого имущества торгового павильона
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
ок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.
Каких-либо нормативных показателей прибыли застройщика для производственных объектов недвижимости не существует. В этой связи оценщики сделали предположение о том, что величина данного показателя для подобных объектов должна в целом соответствовать уровню прибыли девелопера для рынка коммерческой недвижимости. Поскольку достоверных данных о значении прибыли девелопера в Тульской области оценщикам получить не удалось, за основу был взят уровень прибыли застройщика (девелопера) в г. Москве, который по имеющимся у оценщиков данным на 2007 г. в среднем составлял 25 30 % (Аналитический консалтинговый центр Миэль.
По данным специализированного аналитического WEB-портала IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) цены на коммерческую недвижимость, по прогнозу сделанному аналитиками UBS, повысятся к лету 2010 году в среднем на 10 % .По мнению оценщиков, размеры прибылей девелоперов коммерческой недвижимости повысятся соразмерно и составят соответственно 35-40 %.
Относительно низкая удаленность г. Тулы от г. Москвы, позволяет сделать предположение о соизмеримости средних ставок прибыли девелопера коммерческой недвижимости в этих городах.
Исходя из вышесказанного, оценщики приняли размер прибыли застройщика (девелопера) на среднем уровне от указанных выше прогнозных значений ((35 %+40%) / 2) =37,5 %., т.е. Прзаст. = 1,375
Таким образом, итоговый коэффициент пересчета без НДС составит:
1,18*1,01*1,56*1,02*51*1,375 = 132,98
Определение величины накопленного износа улучшений
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств (таких, как прочность, надежность, устойчивость и др.) объекта недвижимости (его отдельных конструктивных элементов) под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.
Функциональный (моральный) износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре объекта недвижимости, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Внешний (экономический) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты занесем в таблицу.
Таблица 2. Определение физического износа объекта оценки
Наименование конструктивных элементовУдельный вес конструктивного элемента, %Износ,%Процент износа к строениюФундамент630,18Стены и перегородки20153Крыша710,07Перекрытия820,16Полы10323,2Наружная и внутренняя отделка13121,56Окна1120,22Двери7130,91Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации18325,76Итого10015,06
Таким образом, процент физического износа здания торгового павильона составляет 15%.
Восстановительная стоимость недвижимости корректировалась до величины стоимости замещения улучшений на накопленный износ по формуле:
где Сзат. стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом; Ифиз. величина физического износа, %; Ифункц. величина функционального (морального) износа, %; Иэкон. величина экономического (внешнего) износа, % Расчет стоимости замещения улучшений приведен в Таблице 3.
Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС, коэффициент пересчета к УПВС.
Таблица 3. Расчет стоимости замещения улучшений
№Наименование основного средства в бухгалтерииЛитерПлощадь по внешнему обмеру, м2Объем строит., м3ИзмерительСтоим. единицы по УПВС, руб.Номер сборника, таблицы УПВСКоэфф. пересчета к УПВСВосстановит. стоимость, руб.Физический износ, %Стоим?/p>