Оценка недвижимого имущества торгового павильона
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
чному им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.
Оценка стоимости земельного участка.
Объект оценки расположен на земельном участке площадью 52кв.м с кадастровым № 70:420:002:15001550, принадлежащем ИП Ковалеву на праве собственности.
Стоимость земельного участка определена на основе данных, полученных от кимовского агентства недвижимости Любимый город.
Округленная средняя цена за 1 сотку28000Площадь земельного участка, соток42Стоимость земельного участка по сравнительному подходу, руб. без НДС1176000
В результате стоимость земельного участка без учета НДС составила 1176000рублей.
Оценка стоимости восстановления(замещения)
Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.
Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого помещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.
Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки.
За основу расчета восстановительной стоимости объекта оценки был использован сметный расчет на его строительство в ценах на 01.01.1998 г. и справка о дополнительных неотделимых улучшениях объекта по состоянию на 14.08.1999 г.
Указанные показатели были приведены в условия цен на дату оценки индексным методом. По данным бухгалтерии Заказчика, сметная стоимость строительства объекта оценки представлена на январь 1998 года. За период с января 1998 г. по август 2000 года строительство объекта оценки было завершено и установлены неотделимые улучшения объекта оценки.
Полная восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости была определена с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.
Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС.
В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:
СВ = О * С69 * И69-84 * К69-84 * И84-91 К84-91* И91-2010*Прзаст.
где: СВ восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих на дату оценки; О количество удельных единиц стоимости; С69 восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 1.01.69г.; И69-84 отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г.; К69-84 территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984 года; И84-91 отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г.; К84-91 территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991 года; И91-2010 отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991г. в условия, существующие на дату оценки; Прзаст. прибыль застройщика.
Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01.
Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.
Индекс пересчета стоимости подрядных (строительно-монтажных) работ с учетом материалов по производственному строительству к ценам 1991 года на III квартал 2010 г., утвержденный Приложением к Письму Минрегиона России от 13 июля 2010 г. № 21713-СК/08. Его значение для объектов, расположенных в Тульской области составляет 51,00 (без НДС).
Поскольку удельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникает необходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под прибылью застройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участ