Оценка недвижимого имущества торгового павильона
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?сть замещения улучшений, руб. без НДСп/п1Торговый павиольонА42122Объем, куб.м24,1Сб.№33, табл. 2а132,9839098815,067493
Восстановительная стоимость объекта оценки равна:
122*24,1*132,98=390988 рублей
Стоимость замещения улучшений без НДС равна:
390988-(390988*15,06/100)=332105 рублей
Таким образом, стоимость замещения улучшений составила 460047 руб.
Таблица 4. Расчет стоимости объекта затратным подходом
НаименованиеЗначениеСтоимость замещения улучшений, руб. без НДС332105Стоимость земельного участка, руб.1176000Стоимость объекта оценки затратным подходом, руб. без НДС1508105
В результате стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, с учетом стоимости земельного участка, без учета НДС составила 1508105 рублей.
6.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.
Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, может быть рассчитана по формуле:
Сс. = П*Сан.,
где Сс - стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.; П - площадь здания, кв.м; Сан - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых аналогов, руб.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
- Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
- Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
- Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
В настоящее время на рынке недвижимости Тульской области спрос и предложение на объекты аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.
В результате анализа информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщики выявили имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости:
Таблица 5. Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнительным продажам
Номер объекта сравненияАналог №1Аналог №2Аналог №3Аналог №4Аналог №5МестонахождениеНовомосковск, Трудовые резервыКимовск, ТолстогоДонской, ОктябрьскаяКимовск, МичуринаЕпифань, Кимовский район, Красная площадьЮридическое описаниеСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьПраво собственностиПолноеПолноеПолноеПолноеПолноеСтоимость аналога с НДС, руб.1400000113000012300009000001300000Стоимость аналога без НДС, руб.118644195762710423737627121101695Физические характеристикиСтроительные характеристикиФундамент бетонный, стены кирпичныеФундамент бетонный, стены шлакоблокФундамент бетонный, стены шлакоблокФун6дамент бетонный, стены кирпичныеФундамент бетонный, стены сендвич- панельОбщая площадь, кв. м27,53632,534,520Площадь участка, кв.м1303632,534,525КоммуникацииВсе необходимоеЧастичноВсе необходимоеЧастичноВсе необходимоеСостояниеОтличноеХорошее, ремонт не требуетсяОтличноеХорошее, после ремонтаХорошее, после ремонтаИспользованиеПродуктовый павильонОбувной павильонПродуктовый павильонПродуктовый павильонПродуктовый павильон
Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения стоимости аналога.
Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
где D1 удельный вес, %; Q1 всего корректировок; q1 количество корректировок по данному аналогу; n количество аналогов.
Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной стоимости от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
где D2 удельный вес, %; Q2 суммарное отклонение; q2 отклонение по данному аналогу; n количество аналогов.
Для оценки надежности полученной статистической информации по степени их однородности в рамках данного отчета оценщики считают наиболее подходящим использовать методику доктора математических наук Д. Сепетлиева, подразумевающую расчет коэффициента вариации. Коэффициент вариации используют для сравнения рассеивания двух и более признаков, имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах.
Коэффициент вариации случайной величины мера о?/p>