Оценка недвижимого имущества торгового павильона
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
вне ниже среднего, т.к. функционирование торгового центра не требует высококвалифицированного персонала, однако всегда существует риск неэффективного менеджмента;
Результаты расчета премии за риски, связанные с управлением инвестициями (отсутствием профессиональных управляющих недвижимостью), приведены в Таблице 13.
Таблица 13. Расчет премии за риски, связанные с управлением инвестициями
Факторы риска инвестирования в объект оценкиРазмер премии за рискШкала уровней рисканизкийниже среднегосреднийвыше среднеговысокийШкала экспертных оценок премии за риск1%2%3%4%5%Риск недозагрузки объекта+Риски, связанные с неиспользованием объекта наиболее эффективным способом+Риск потери объектом потребительских свойств+Риск неэффективного управления персоналом+Риски, связанные с финансовым планированием+Количество наблюдений физических12200Количество наблюдений взвешенных14600Общий взвешенный итог11%Общее количество наблюдений5Средневзвешенная премия за риск2,20%
На основе анализа данных сайта www.rusbonds.ru в качестве наиболее надежного эмитента ценных бумаг был выбран Минфин РФ. По котировкам рублевых государственных облигаций со сроками погашения в 2011 2013 гг. определены средние ставки эффективной доходности к погашению (Таблица 14). Среднее арифметическое этих значений использовано в качестве безрисковой ставки при определении нормы возврата капитала.
Таблица14. Расчет средней эффективной доходности к погашению по облигациям Россия с датами погашения 2011 2013 гг.
БумагаДата погашенияБиржиДоходность к погашению, эффективнаяОФЗ-25063-ПД09.11.2011ММВБ11,46%ОФЗ-25064-ПД18.01.2012ММВБ11,56%ОФЗ-25065-ПД27.03.2013ММВБ11,96%ОФЗ-25067-ПД17.10.2012ММВБ11,97%Среднее11,74%
Таким образом, безрисковая ставка доходности составила 11,74 %.
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированного ипотечного кредитования. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:
Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что средний срок экспозиции нежилых зданий, аналогичных оцениваемым, составляет 6 месяцев.
Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения сведен в Таблицу 15.
Таблица 15. Расчет ставки дисконтирования
ПоказательЗначениеБезрисковая ставка11,74%Типичный срок экспозиции, мес.6Премия за низкую ликвидность5,87%Премия за риск инвестирования1,75%Премия за риски связанные с управлением объектом2,20%ИТОГО ставка дисконта21,56%
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
1.Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
2.Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок безрисковой ставке.
3.Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Хоскольда который, по мнению оценщиков, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России
где НВК норма возврата капитала, %; i безрисковая ставка; n средний срок владения объектом.
Предполагается, что срок владения оцениваемым объектом недвижимости будет составлять 49 лет.
Таблица16. Расчет нормы возврата капитала
ПоказательЗначениеБезрисковая ставка, ,74%Срок владения объектом, лет49Норма возврата капитала, %8,24%
Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.
Таблица 17. Расчет общего коэффициента капитализации
ПоказательЗначениеСтавка дохода на инвестиции, ,56 %Норма возврата капитала, %1,43%Общий коэффициент капитализации, ,99%
Таким образом, общий коэффициент капитализации составляет с учетом округления 23 %, что является наиболее реальной ставкой прямой капитализации для оцениваемой недвижимости.
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода сведен в Таблицу 18:
Таблица 181. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
НаименованиеЗначениеЧистый операционный доход, руб.27368Ставка капитализации22,99%Стоимость объекта, определенная доходным подходом, руб. без НДС119045
Таким образом, стоимость объекта оценки здание торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г.Кимовск ул. Ленина 52а, определенн