Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
единый объект с бизнес-центром, гостиницей, торгово-развлекательными объектами и апарт-отелем. Рынок офисной недвижимости сталкивается с неизбежными реалиями географического положения города, с особенностью почв. Девелоперы не спешат создавать концептуальные объекты, привычные всем торгово-развлекательные центры с кинотеатрами, фудкортом и т.п., в виду того, что основными потребителями станут только жители города Ханты-Мансийска.
Вторичный рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа. Основными ценообразующими факторами на рынке офисной недвижимости являются: местоположение (большая проходимость, первая линия, центр города), тип объекта, состояние объекта, наличие коммуникаций, телефона и интернет, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и транспортная развязка, доступность к объектам инфраструктуры.
В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2007-2009 годах. Информация о средней стоимости продажи земельных участков и помещений, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии представлена на рисунке 3.9.
Рисунок 3.9 - Средняя стоимость земельных участков и помещений
Рынок производственно-складской недвижимости Ханты-Мансийского округа развит слабо. В основном рынок представлен объектами, расположенными в крупных городах округа, но и здесь предложения носят единичный характер. В других населенных пунктах подобные предложения практически отсутствуют, новые объекты строятся под конкретного заказчика, сделки носят закрытый характер.
Общие проблемы инфраструктуры города и плохая транспортная доступность отрицательно влияют на инвестиционную привлекательность города в глазах крупных общефедеральных ритейлеров. Несмотря на это, город активно развивается, что во многом связано со стремлением окружных властей придать столице округа столичный лоск.
Новое строительство высококлассных складских объектов в округе практически не ведется. Одной из основных причин является наличие большого количества низкокачественной производственно-складской (или переориентированной под подобные нужды) недвижимости. Многим компаниям легче выкупить и реконструировать объект, чем строить новый.
Вторичный рынок производственно-складской недвижимости округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлено ограниченное количество объектов, расположенных в крупных городах округа, а также других населенных пунктах округа.
В отличие от соседних областей, рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа в целом находится на этапе становления - это менее популярный сегмент коммерческой недвижимости. Существенными факторами, отрицательно влияющими на приход ритейлеров, являются низкое развитие инфраструктуры округа и отсутствие предложения качественных складских помещений.
Говоря о складской недвижимости округа, в Сургуте и Нижневартовске еще в советский период было построено достаточно большое количество объектов для обеспечения добывающих предприятий комплектующими, техникой и т.п. В настоящее время избыточные площади сдаются компаниями в аренду. Кроме того, крупные компании, избавляются от подобных активов, выставляя их на продажу. Основной тенденцией рынка производственно-складской недвижимости округа является строительство и использование складов built-to-suit (под нужды конкретного заказчика). Ситуация складывается таким образом, что многие компании предоставляют склады в аренду, но это не является для них профильным бизнесом. Для примера такие компании занимаются оптовой торговлей промышленными и продовольственными товарами, куплей - продажей металла, хранением нефтепродуктов, грузовыми перевозками и т.д. Активно продают свои активы также крупные добывающие компании. Некоторые компании, строящие складские комплексы для себя, сдают их в аренду. В 2007 году цены на складские помещения варьировались от 16 000 руб/кв.м до 28 000 руб/кв. м в Нижневартовске, от 17 500 руб/кв.м до 31 135 руб/кв.м в Сургуте. Аренда в Нижневартовске составляла 87-269 руб/кв.м.
Ведущими предприятиями автономного округа являются нефтедобывающие, энергетические и деревообрабатывающие компании: Лукойл-Западная Сибирь, Газпром, Югорский лесопромышленный холдинг, Югорская территориальная энергетическая компания, Кода лес и др. В г. Ханты-Мансийск более 1700 организаций и предприятий. Наиболее крупные из них: ОАО НК Сибнефть-Югра, ОАО Хантымансийскгеофизика, ЗАО Назымская нефтега-зоразведочная экспедиция, ОАО Северречфлот, ООО Кода лес. Крупнейшими предприятиями пищевой промышленности являются ОАО Рыбокомбинат Хантымансийский, ООО Компания Мир Вашему дому и ОАО Хантымансийсксибторг. В Сургуте работают предприятия лесного хоз?/p>