Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
азличных районах городов округа.
Основными ценообразующими факторами на рынке являются:
для многоэтажной жилой застройки: местоположение, тип объекта, состояние объекта, близость к объектам торговли, наличие коммуникаций;
для индивидуальной малоэтажной застройки: местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы, водных объектов, состояние дома, материал стен, наличие коммуникаций, площадь земельного участка, наличие дополнительных построек (хозблоки, гаражи, бани, бассейны).
В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках продаже земельных участков в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа. Информация о средних ценах на земельные участки под индивидуальные и малоэтажные жилые дома за 2007-2009 года представлена на рисунке 3.5.
Рисунок 3.5 - Средние цены на земельные участки под индивидуальные и малоэтажные жилые дома за 2007-2009 года в автономном округе
3.3Коммерческая недвижимость
Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к нему является рынок производственно-складской недвижимости. Вторым по количеству заключаемых сделок рынком после рынка жилья является рынок гаражей. Большинство гаражей Нижневартовска, Ханты-Мансийска, Сургута, Нефтеюганска располагаются в промышленных зонах или между промышленной зоной и общественно-деловой зоной города.
Коммерческая недвижимость делится на сегменты:
Гаражи;
Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
Гостиницы;
Административные и офисные здания, объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;
Производственно-складские помещения.
Средняя площадь гаражного помещения составляет порядка 26 кв.м. Наибольшая часть (более 90%) гаражей находится во владении жителей и используется ими для собственных хозяйственных нужд. Остальная часть гаражных помещений переоборудована под станции технического обслуживания и автосервис. Такие гаражи, как правило, расположены на окраинах гаражных массивов, вблизи крупных оживленных улиц.
Стоимость гаражей в 2009 году в зависимости от населенных пунктов и других факторов варьируется в пределах от 1500 до 24500 руб./кв.м. и составляет в среднем 8500 руб./кв.м.
Основными факторами, формирующими спрос и цену на гаражные помещения, являются:
местонахождение;
-состояние; внутреннее обустройство (пол, полки и пр., утепление, автоматические ворота);
наличие погреба;
наличие смотровой ямы;
наличие электричества и других коммуникаций;
наличие охраны (видеонаблюдение);
дорожное покрытие, удобство подъездов.
Большое влияние на стоимость гаража оказывает его местонахождение. Дороже всего стоят гаражи, находящиеся в городской черте, вблизи автобусных остановок и приближенные к жилым районам города.
Влияние на стоимость такого фактора как состояние незначительно, т.к. все выставляемые на продажу гаражи имеют сходное состояние. Однако в редких случаях состояние гаража может стать важным фактором, формирующим цену. Это происходит в том случае, если гараж значительно превосходит или значительно уступает по состоянию большинству выставляемых на продажу гаражей. Например, если в гараже произведена отделка с использованием качественных материалов, заменена электропроводка, электроприборы, отопительные приборы и т.п. Такие гаражи, как правило, пользуются низким спросом из-за своей высокой стоимости, которая обусловлена затратами владельца на проведение ремонта. Стоимость гаража существенно понизится, если его состояние значительно уступает большинству представленных на рынке гаражей. Например, требуется ремонт крыши, обустройство пола, установка и подключение электроприборов и приборов отопления, и т.п. В большинстве же случаев потенциальные покупатели не предъявляют высоких требований к состоянию гаража, достаточно того, чтобы гараж не требовал дополнительных капиталовложений.
Наличие в гараже погреба и/или смотровой ямы повышает привлекательность гаража для потенциального покупателя и соответственно его стоимость. Особенно отмечают наличие сухих погребов. Гаражи, подключенные или у которых имеется возможность подключения к сетям электроснабжения, имеют более высокую стоимость в отличие от гаражей, подключение которых к электросетям сопряжено с большими формальными трудностями и высокими расходами на подключение. Подавляющая часть выставляемых на продажу гаражей имеет подключение к электросети, поэтому влияние данного фактора на стоимость гаража незначительно.
В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения гаражей в населенных пунктах округа в 2007-2009 годах. Информация о средних ценах, средних площадях в разрезе населенных пунктов представлена на рисунке 3.6.
Рисунок 3.6 - Средняя стоимость площадей предназначенных для размещения гаражей
Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания относятся к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее развитым рынком коммерческой недвижимости обладают крупные города округа: Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск, Ханты-М