Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвёртые - в залоге, пятые - в государственной собственности [17, 18].
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие. Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке [22].
В издании Практикум по экономике недвижимости Малышева Е.Н., Подковыровой М.А., Скрипы И.А. представлены теоретические положения о недвижимости и её рыночной оценке. В настоящее время всё большее число людей стремиться вложить свободные деньги именно в недвижимость. Но обладание земельным участком означает определённое ограничение возможностей других членов общества, поэтому необходимо правильно и справедливо устанавливать налоги на земельный участок, включая здания, сооружения на нём. Это можно сделать только на основе кадастровой оценки земельного участка и рыночной стоимости недвижимости [21].
Варламов А.А., Севостьянов А.В. в своей работе Оценка земли и иной недвижимости считают, что с развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель и обосновывают необходимость проведения массовой оценки объектов недвижимости на территории РФ для целей налогообложения в условиях формирующегося рынка.
Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории Российской Федерации проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Оценка проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основывается она на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Для каждой категории земель разрабатываются методики, технические указания, правила проведения оценки. В ряде регионов РФ были разработаны и апробированы методики массовой оценки земель различных категорий для целей налогообложения. Очень важно при проведении оценки той или иной категории учитывать опыт и результаты предыдущих оценок.
Среди основных принципов определения рыночной стоимости объекта недвижимости авторы учебника выделяют следующие:
принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, во-вторых, возможно физически и которые, в-третьих, приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений;
принцип спроса и предложения учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют уровень на равновесном земельном рынке. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков;
принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект (земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоении. Иначе говоря, все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Одним из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу - доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем;
принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов, рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Сверхп