Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
рибыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий;
принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшении объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает ее рыночную стоимость;
принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Можно отметить корреляцию этого принципа с принципами замещения и конкуренции [16].
Аналитический обзор литературы по теме исследования ляжет в основу разработки дипломного проекта.
1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Регулирование земельных отношений, проведение анализа и оценки стоимости недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуации - служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного принятия решений на этом основании.
К нормативно-правовой базе, регулирующей земельные отношения, относятся следующие документы федерального уровня:
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г №51- ФЗ и другие гражданские законы направлены на придание рынку современного, цивилизованного характера. Это находит своё выражение в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанный на основе отечественного и мирового опыта, данных современной коммерческой деятельности, международных документов, упорядочивает отношения рынка, содержит отработанное юридическое регулирование многообразных и сложных рыночных отношений, имущественных и личных неимущественных прав граждан, других субъектов.
В соответствие со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности земельный участок. Организация в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Включают земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором[2].
Конституция Российской Федерации, принятая 12.12.1993 года, Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 г. № 136) от 30.06.2006 года № 93 - ФЗ. Данный кодекс регулирует всю совокупность земельных отношений в стране, детально развивает положения Конституции Российской Федерации; включает в себя разделы, посвященные правам на землю, оборота способности земельных участков и порядка их приватизации. Также в нём установлены основные принципы земельного законодательства. В соответствие со статьей 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
) государственными природными заповедниками и национальными парками;
) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
) объектами организаций федеральной службы безопасности;
) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
) объектами, в соответствии с видами, деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
) воинскими и гражданскими захоронениями;
) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:
) в пределах особо охраняемых