Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
µнки в санитарно-защитной зоне источников представляющих водоемы;
)численность населения населенных пунктов на 01.01.2010г;
)среднемесячная заработная плата по муниципальным районам (городским округам);
)статус населенного пункта;
)уровень регистрируемой безработицы по состоянию на 01.01.2010г;
)площадь;
)район населенных пунктов областного подчинения;
)населенный пункт.
На следующем этап осуществляется сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков. Информация была собрана по всем земельным участкам населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа в разрезе 18 факторов стоимости.
Таблица 4.1 - Состав факторов стоимости
Название фактораКоэффициент корреляцииКоэффициент значимостиF1Расстояние от населенного пункта до центра субъекта Российской Федерации, км0,333(-0,333)0,391F2 Расстояние до ближайшего административного центра населенного пункта, км0,029(0,029)0,034F3Близость к зоне рекреации(парк, лес, сквер, зеленая зона, бульвар ,пляж и т.д.), км0,198(-0,198)0,233F4Расстояние до остановок общественного транспорта внутригородского значения, км0,331(-0,331)0,389F5Виды транспорта междугороднего сообщения(Автомобильный/Железнодорожный тракт)0,754(0,754)0,886F6Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений, км0,131(-0,131)0,154F7Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей теплоснабжения (Да/Нет)0,064(0,064)0,075F8Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей газоснабжения (Да/Нет)0,045(0,045)0,053F9Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей канализации (Да/Нет)0,191(0,191)0,225F10Наличее в кадастровом квартале централизованных сетей водоснабжения (Да/Нет)0,103(0,103)0,121F11Нахождение объекта оценки в санитарно-защитной зоне источников представляющих водоемы (Да/Нет)0,001(0,001)0,001F12Численность населения населенных пунктах на 01.01.2010г, число0,851(0,851)1,000F13Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам(городским округам), число0,655(0,655)0,769F14Статус населенного пункта(Городской округ/Городское поселение/Сельское поселение)0,667(0,667)0,784F15Уровень регистрируемой безработицы по состоянию на 01.01.2010г, %0,515(-0,515)0,605F16Площадь0,253(0,253)0,298F17Район населенных пунктов областного подчинения0,819(0,819)0,962F18Населенный пункт0,819(0,819)0,962
Статистический анализ позволил рассчитать коэффициент корреляции и коэффициент значимости факторов стоимости, для 5 вида разрешенного использования, которые представлены в таблице 4.1.
Были выбраны 3 фактора стоимости, которые существенно влияют на стоимость. Это расстояние от населенного пункта до центра субъекта Российской Федерации, расстояние до ближайшего административного центра населенного пункта, численность населения населенных пунктах на 01.01.2010 г.
Анализ сделок продаж по Ханты-Мансийского автономному округу показал, что максимальная рыночная стоимость объекта торговли (земля + здание) наблюдалась в г. Нижневартовске -102 740 руб./кв.м. и минимальная в г. Нефтеюганске -1 349 руб./кв.м. (2009 г). Количество собранной информации о рыночных ценах и величине рыночной арендной платы достаточно для расчета кадастровой стоимости в населенных пунктах округа, так как по формуле 6(m+1) должна быть равна 24, где m-количество сделок.
Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным. Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован. Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится:
расчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями по формуле:
, (4.1)
где: rkY - коэффициент корреляции k-го фактора стоимости X(k) с рыночной стоимостью Y земельного участка;
N - количество объектов в обучающей выборке.
расчет коэффициентов значимости Rk фактора X(k) по формуле
, k=1,…,m, (4.2)
где: rmax - максимальный из найденных коэффициентов корреляции;
m - количество факторов стоимости.
выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0.2 - 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.
Цель статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков - расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее - модель расчета) - состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.
Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.
Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы использовались следующие регрессионные модели, определенные в специальном программном обеспечении:
. Линейная (аддитивная):
, (4.3)
где: Y - зависимая переменная (рыночная стоимость 1 кв.м земли или стоимость земельных участков);,…,Xn - факторы стоимости земельных участков;
а0, а1…аn - коэффи