Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный

Вид материала

Подобный материал:

1 ... 4 5 6 7 8 9 10 11 ... 35

гим разрешенным законом механизмом - внесением

в уставный капитал не самой земельной доли, а лишь пра-

ва пользования ею. При этом право собственности на зе-

мельную долю остается у лица, передавшего ее в качестве

доли участия в уставном капитале, а сельскохозяйствен-

ная организация получает право использовать земельный

участок, равный этой доле, в своей хозяйственной дея-

тельности. Такая передача права пользования отличается

от передачи в аренду: в последнем случае пользование

долей сельскохозяйственной организацией осуществляется

за плату и, соответственно, означает, что гражданин ни-

чего не вносит в уставный капитал или паевой фонд этой

организации (он может и не быть вообще членом, участни-

ком данной организации). Поскольку доля участия каждого

лица в уставном капитале, паевом фонде должна быть

рассчитана, то и право пользования земельной долей оце-

нивается в рублях. Такая оценка устанавливается согла-

шением участников сельскохозяйственной коммерческой ор-

ганизации. Она учитывается наряду с имущественными пая-

ми и другими вкладами членов данной организации. Право

пользования земельной долей может быть внесено в устав-

ный капитал организации на срок не более трех лет - за-

тем можно вносить его снова. Главное, что по истечении

срока, на который было внесено право пользования зе-

мельной долей в уставный капитал, собственник земельной

доли сохраняет возможность выделения в натуре земельно-

го участка в счет своей доли (разумеется, по основани-

ям, предусмотренным законодательством). В случае внесе-

ния в уставный капитал сельскохозяйственной коммерчес-

кой организации права пользования земельными долями к

ее учредительному договору прилагается план земельного

участка, общая площадь которого соответствует площади

земельных долей, на которые передано право пользования,

и список лиц, внесших это право. В свидетельство на

право собственности на земельные доли лиц, внесших пра-

во пользования земельными долями в уставный капитал,

районным комитетом по земельным ресурсам и землеуст-

ройству вносится соответствующая запись о совершенной

сделке. При внесении права пользования земельной долей

в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой

организации земельные участки в натуре каждому собс-

твеннику могут не выделяться (особенно если передает

такое право пользования целая группа собственников или

даже все члены реорганизуемого хозяйства). Главное, что

делает возможным внесение права пользования земельной

долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммер-

ческой организации, - это наличие в уставе или учреди-

тельном Договоре данной организации условий осуществле-

ния такого права. Уставом, учредительным договором мо-

жет быть вообще установлено, что не допускается внесе-

ние права пользования земельной долей - только внесение

самой земельной доли с передачей права собственности на

нее. Лицам, внесшим земельную долю или право пользова-

ния ею в уставный капитал сельскохозяйственной коммер-

ческой организации,

на основании ее учредительного договора выдается доку-

мент, удостоверяющий долю их участия в уставном капита-

ле. Формирование земельных массивов из земельных участ-

ков, соответствующих земельным долям, переданным в ус-

тавный капитал сельскохозяйственной коммерческой орга-

низации, производится с согласия собственников земель-

ных долей и с учетом требований по рациональной органи-

зации территории и компактного землепользования. В слу-

чае возникновения разногласий между лицами, вносящими в

уставный капитал свои земельные доли, и лицами, внося-

щими в него право пользования земельными долями, приме-

няется порядок распределения земли, предусмотренный

постановлением Правительства Российской Федерации "О

реформировании сельскохозяйственных предприятий с уче-

том практики Нижегородской области" от 27 июля 1994 г.

ь 8741, о котором пойдет речь далее. Земельные споры,

возникающие при этом, могут быть разрешены судом. Мы

рассмотрели порядок внесения в уставный капитал (паевой

фонд) сельскохозяйственных коммерческих организаций зе-

мельных долей или права пользования ими, но не следует

забывать, что в качестве паевого взноса или вклада в

уставный капитал может быть передан и непосредственно

земельный участок, если гражданин таковым располагает

(например, получил землю в натуре для ведения фермерс-

кого хозяйства, но не смог обеспечить рентабельное про-

изводство и решил вступить в коллективное хозяйство,

кооператив, товарищество и т.п.). В этом случае участок

переходит в собственность сельскохозяйственной коммер-

ческой организации, его стоимость засчитывается как до-

ля гражданина в уставном капитале этой организации. К

сожалению, в земельном законодательстве практически ни-

чего не говорится о том, возможно ли внесение в устав-

ный капитал только права пользования земельным участком

(как представляется, такое положение сложилось потому,

что у нас еще мало граждан, обладающих на праве собс-

твенности достаточными для производственных целей зе-

мельными участками; этот пробел в законодательстве со

временем должен быть восполнен). В то же время ст. 66

ГК Российской Федерации гласит, что вкладом в имущество

хозяйственного товарищества или общества могут быть

деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные

права либо иные права, имеющие денежную оценку. Следо-

вательно, по нашему мнению,право пользования земельным

участком может быть оценено в денежном выражении и вне-

сено в уставный капитал коммерческой организации. Но

для этого учредительный договор или устав данной орга-

низации должен содержать подробные условия, на которых

вносится право пользования землей: сроки, порядок де-

нежной оценки, порядок регистрации такой сделки и т.д.

Ориентиром здесь могут служить правила, установленные

для внесения в уставный капитал прав пользования зе-

мельной долей.

__________________________________________________________

1 СЗ. 1994. ь 15. Ст. 1787.

__________________________________________________________

Пока удобнее всего вносить земельный участок в паевой

фонд сельскохозяйственных кооперативов, где, как уже

отмечалось, можно оговорить условия его возврата в на-

туре при выходе из кооператива. Указом Президента Рос-

сийской Федерации "О реализации конституционных прав

граждан на землю" от 7 апреля 1996 г. установлено, что

отныне передача земельных долей или права пользования

ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций

осуществляется на основании договоров между собственни-

ками долей и сельскохозяйственными организациями. Такие

договоры должны регистрироваться в установленном поряд-

ке на местах в комитетах по земельным ресурсам и земле-

устройству. Правительству Российской Федерации поручено

в ближайшее время утвердить примерные формы этих дого-

воров. Но пока примерные формы не изданы, договоры зак-

лючаются в произвольной форме. Все, что говорилось до

сих пор о внесении земельных долей в уставный капитал

или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой орга-

низации, относится в основном к случаям, когда колхоз,

совхоз, другое сельскохозяйственное предприятие целиком

преобразуются в такую коммерческую организацию. Но в

процессе реорганизации бывает и по-другому: например,

коллектив решает на месте крупного многоотраслевого хо-

зяйства создать несколько более мелких коммерческих ор-

ганизаций (кооперативов, товариществ и др.) на базе от-

дельных бригад, форм, производств или по другим призна-

кам. При такой ситуации, конечно, необходимо бывает

отграничить в натуре земельные участки, переходящие в

собственность вновь образуемых организаций, в соответс-

твии с количеством земельных долей работников, учрежда-

ющих каждую из этих организаций. Как лучше произвести в

таких случаях выделение земли? В качестве одного из

способов можно использовать методики так называемой ни-

жегородской модели. В Нижегородской области в ходе ре-

формы была успешно произведена реорганизация целого ря-

да сельскохозяйственных предприятий с одновременным

разделом на несколько более компактных организаций. На-

копленный опыт обобщен учеными-экономистами, широко

пропагандируется и применяется в разных регионах стра-

ны. Постановлением Правительства Российской Федерации

"О реформировании сельскохозяйственных предприятий с

учетом практики Нижегородской области" от 27 июля 1994

г. ь 8741 утверждено Положение о реформировании сель-

скохозяйственных предприятий, которым рекомендовано

пользоваться всем коллективам, принявшим решение о ре-

организации по данной модели, при условии, что в хо-

зяйстве уже получены свидетельства на право собствен-

ности на земельные доли и имущественные паи. Собствен-

ники земельных долей и имущественных паев реорганизуе-

мых сельскохозяйственных предприятий самостоятельно

принимают решение о создании коммерческих организаций

(установ

__________________________________________________________

1СЗ. 1994. ь 15. Ст. .1787.

__________________________________________________________

ленных законом форм) либо об осуществлении индивидуаль-

ной трудовой деятельности. К участию в создании новых

сельскохозяйственных кооперативов, акционерных и иных

обществ, а также товариществ могут привлекаться выде-

лившиеся до принятия решения о реформировании из данно-

го сельскохозяйственного предприятия крестьянские хо-

зяйства и сельскохозяйственные организации. Новые юри-

дические лица, крестьянские хозяйства, индивидуальные

предприниматели регистрируются в установленном порядке,

после чего они начинают заключать между собой договоры

по передаче земельных долей и имущественных паев в це-

лях их консолидации для последующего получения в нату-

ре. Договорная кампания заканчивается, когда не менее

95% земельных долей и не менее 95% суммы имущественного

паевого фонда распределены по различным основаниям меж-

ду субъектами предпринимательской деятельности (остав-

шиеся невостребованными доли и паи передаются сельско-

хозяйственным организациям, согласным их принять, для

осуществления представительства без доверенности в от-

ношении этих долей и паев). Затем начинается распреде-

ление земли и имущества на внутрихозяйственном аукцио-

не. Каждое физическое или юридическое лицо, владеющее

земельными долями и имущественными паями, подает заявку

на участие в аукционе, указав в ней вид предполагаемой

деятельности, количество балло-гектаров и паевых руб-

лей, которыми такое лицо распоряжается, а также пере-

чень земельных участков и имущества, на которые претен-

дует заявитель. Земля и имущество могут быть приобрете-

ны на аукционе лишь с целью создания (расширения) сель-

скохозяйственных предприятий или обслуживающих сельско-

хозяйственное производство организаций или для индиви-

дуальной крестьянской деятельности. Общая оценка заяв-

ленных земельных участков не должна превышать суммы

балло-гектаров, указанной в свидетельствах, которыми

распоряжается заявитель. Аукционы проводятся в соот-

ветствии с Правилами проведения внутрихозяйственных

аукционов по распределению земли и имущества при реор-

ганизации сельскохозяйственных предприятий, утвержден-

ными в качестве приложения к рассматриваемому Положению

о реформировании. Аукционы по распределению земли и

имущества проводятся раздельно, причем вначале - зе-

мельный аукцион. На него выставляются все земельные

участки, подлежащие распределению; в качестве средства

платежа используются балло-гектары. Внутрихозяйственная

комиссия по приватизации земли и реорганизации хозяйс-

тва формирует лоты. Земельные участки, разделенные меж-

ду собой дорогами, другими искусственными и естествен-

ными границами, включаются в отдельные лоты. Если поле

севооборота состоит из нескольких самостоятельных

участков, то каждый участок включается в отдельный лот.

Если на поле имеется несколько выделенных землеустрои-

телями разных по качеству

земли участков, то каждый из них включается в отдельный

лот с учетом данных внутрихозяйственной оценки. Комис-

сия не позднее чем за три недели до окончания срока по-

дачи заявок на участие в земельном аукционе обязана

предоставить следующую информацию: карту с границами

земельных участков составляющих лоты, список земельных

лотов и их стартовые цены в балло-гектарах; правила

аукциона и дату его проведения; формы и сроки подачи

заявок на участие в аукционе. При проведении аукциона

земельные лоты выставляются в следующем порядке: пашня,

многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. Лоты по

пашне выставляются по севооборотам, полям и участкам.

Участки сенокосов и пастбищ выставляются в порядке,

указанном в акте инвентаризации земель. Залежи для це-

лей проведения аукциона включаются в один из видов

сельскохозяйственных угодий по фактическому использова-

нию. Победителем торгов за лот считается участник, сог-

ласившийся с наибольшей ценой. Если победивший претен-

дент на земельный лот не имеет достаточно балло-гекта-

ров для приобретения всего лота, он получает часть лота

в гектарах, соответствующую количеству оставшихся у не-

го балло-гектаров, поделенному на цену в баллах за гек-

тар, которую он предложил. Такой победитель должен ис-

пользовать все остающиеся балло-гектары для приобрете-

ния данного лота. Таким образом, каждый заявитель может

приобрести лот частично только один раз в ходе аукцио-

на. В течение двух недель после окончания аукциона

участники, выигравшие земельные участки, могут обмени-

ваться ими. Для этого они подают заявки во внутрихо-

зяйственную комиссию, которая и утверждает своим реше-

нием факты обменов и оформляет их как дополнения к про-

токолу аукциона. По результатам аукциона устанавливают-

ся границы земельных участков, передаваемых физическим

и юридическим лицам. Собственникам земельных участков,

полученных по результатам аукциона, выдаются документы,

удостоверяющие право собственности на землю. Земли лес-

ного и водного фондов, а также другие несельскохозяйс-

твенные земли, находившиеся в постоянном пользовании

реформированного хозяйства, передаются в пользование

вновь созданным сельскохозяйственным организациям: каж-

дая получает расположенные внутри ее сельхозугодий или

прилегающие к этим сельхозуго-дьям земли. Если на одни

и те же земли претендует несколько вновь созданных

сельскохозяйственных организаций, то распределение меж-

ду ними производится пропорционально площади их сель-

скохозяйственных угодий. В принципе для получения груп-

пой собственников земельных долей, решивших образовать

новую сельскохозяйственную коммер-ческую организацию,

земельных участков в натуре вовсе не обязательно прове-

дение описанной процедуры земельного аукциона (осо-бен-

но если сельскохозяйственное предприятие реорганизуется

це-

ликом - скажем, в акционерное общество, - а выделяются

из него лишь несколько человек для создания кооператива

или отдельных крестьянских хозяйств). Земля может быть

выделена группе лиц в том же порядке, что и одному

собственнику земельной доли: соответствующая процедура

зафиксирована в Рекомендациях о порядке распоряжения

земельными долями и имущественными паями. Правда, может

возникнуть сомнение такого рода: в перечне прав собс-

твенников земельных долей, записанных в п. 4 Указа Пре-

зидента Российской Федерации от 7 марта 1996 г., гово-

рится о выделении земельного участка в натуре лишь для

ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобно-

го хозяйства. Как же быть, если объединяется для сов-

местного производства группа собственников земельных

долей? Однако в п. 10 того же Указа читаем: "Местополо-

жение земельного участка, выделяемого в счет земельных

долей для образования крестьянского (фермерского) хо-

зяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сель-

скохозяйственных организаций и личного подсобного хо-

зяйства... определяется в месячный срок по соглашению

между собственниками земельных долей". Таким образом,

можно сделать вывод, что предоставление земельных

участков в счет долей для ведения сельскохозяйственного

производства в любых его организационно-правовых формах

является обязательным. Об этом говорится и в п. 4 Указа

: "Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные

участки могут использоваться только для производства

сельскохозяйственной продукции". Конечно, созданию

крестьянских хозяйств в ходе земельной и аграрной ре-

формы в законодательстве придается приоритетное значе-

ние. Еще до проведения приватизации земли в колхозах и

совхозах было установлено, что, если работающие в них

граждане пожелают выйти из состава колхоза, совхоза и

вести крестьянское (фермерское) хозяйство, им предос-

тавляются участки, изымаемые из земель указанных сель-

скохозяйственных предприятий (ст. 59 ЗК). С тех пор

действует разный порядок предоставления земель для ве-

дения крестьянского хозяйства гражданам, работающим в

сельскохозяйственных предприятиях, организациях, и иным

гражданам. Указом Президента Российской Федерации "О

неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в

РСФСР" от 27 декабря 1991 г. ь 3231, которым вводилась

реорганизация колхозов, совхозов, руководители хозяйств

обязывались в течение одного месяца со дня подачи заяв-

ления о создании крестьянского (фермерского) хозяйства

выделить земельные доли работника и членов его семьи в

натуре. В Указе Президента Российской Федерации "О ре-

гулировании земельных отношений и развитии аграрной ре-

формы в России" от 27 октября 1993 г. ь 1767 речь идет

уже о праве собственников земельных долей на выдел зе-

мельного участка в натуре не только для ведения кресть-

янского (фермерского) хозяйства, но и для расширения до

установленной нормы участка, используемого под личное

подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строи-

тельство.

__________________________________________________________

1 ВВС РСФСР. 1992. ь 1. Ст. 53.

__________________________________________________________

Для выделения одной или нескольких земельных долей в

натуре любых правомерных целях собственники земельных

долей подают заявления в администрацию района (города)

на имя представителей сособственников земельного участ-

ка или на имя руководителя сельскохозяйственной коммер-

ческой организации, которая использует земельный учас-

ток. В заявлении указывается количество земельных до-

лей, включая находящиеся в собственности, взятые в

аренду или полученные в качестве взноса в уставный ка-

питал (для образующихся юридических лиц), их общая пло-

щадь, оценка в балло-гектарах, а также перечень полей

и участков, которые хотят получить заявители. Общая

оценка заявленных участков в балло-гектарах не должна

превышать сумму балло-гектаров, указанную в свидетель-

ствах на право собственности на земельные доли заявите-

лей. В случае, если собственниками земельных долей (т.

Blog

Пособие для российских землевладельцев Руководитель авторского коллектива и ответственный