Концепция реформы российского законодательства о залоге и ипотеке A. Создание залога 3
| Вид материала | Закон |
- К исх. № А-01/5-107 от 14., 60.44kb.
- "Совершенствование российского законодательства в части залога движимого имущества:, 270.6kb.
- Решением Совета директоров, 1390.41kb.
- Перечень контрольных вопросов при подготовке к экзамену по курсу, 25.87kb.
- План I. Введение 3 >II. Основная часть 4 Понятие и основание залога Виды залога и сфера, 884.24kb.
- Программа дисциплины Экономическая история России для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 180.9kb.
- Основные тезисы доклада, 30.06kb.
- Концепция модернизации российского образования Концепция модернизации российского образования, 384.03kb.
- Концепция изменений российского законодательства, связанного с регулированием сервитутных, 1346.08kb.
- Мировой юстиции на Алтае 10 лет, 199.15kb.
2.Регистрация залога акций и долей
Действующие правила о регистрации залога акций и долей должны быть в максимально возможной степени унифицированы с правилами о регистрации залога иного имущества, включая процедуру регистрации, прекращение залога и поиск информации о залоге третьими лицами. Закон также должен четко устанавливать, в какой момент залог считается возникшим (в настоящее время это нечетко прописано в законе).
3.Регистрация ипотеки
3.1 Уменьшение срока регистрации ипотеки
В настоящее время регистрация ипотеки длится один месяц (за исключением ипотеки жилых помещений). Такой длительный срок несет в себе риски для банков (которые могут потерять свое обеспечение в ходе регистрационного процесса); кроме того, заемщики могут столкнуться с тем, что их доступ к кредитным средствам откладывается на этот срок (если банк готов предоставлять кредит только при наличии зарегистрированной ипотеки).
Процедура регистрации ипотеки должна быть упрощена: в настоящее время к заявлению о регистрации должен прилагаться широкий круг документов – свидетельства о правах, кредитный или иной документ финансирования, план имущества или помещений, которые передаются в ипотеку, что без необходимости удлиняет процесс регистрации. Срок регистрации должен быть сокращен с 1 месяца до 5 дней (как это в настоящее время сделано для регистрации ипотеки жилых помещений).
3.2 Необходимость запрета на регистрацию каких-либо сделок в отношении объекта, передаваемого в ипотеку
В настоящее время кредиторы, которые берут в обеспечение объект недвижимости, должны либо ждать подтверждения регистрации ипотеки, прежде чем предоставлять кредит, обеспеченный ипотекой, либо нести риск утраты обеспечения, поскольку залогодатель может передать недвижимое имущество третьему лицу в этот период. Это зачастую влечет отсрочку предоставления кредита заемщику.
Законодательство должно предусматривать право залогодателя (еще до подписания договора ипотеки) обращаться за внесением записи о предварительной регистрации в отношении имущества залогодателя; такая запись будет информировать о том, что в скором времени будет подано заявление о регистрации ипотеки. Эта запись будет предупреждать третьих лиц, и ипотека будет иметь силу в отношении третьих лиц по завершении регистрации с даты такой записи.
C.Обращение взыскания на заложенное имущество
1.Внесудебное обращение взыскания: общие вопросы
Практическое использование норм о внесудебном обращении взыскания выявило ряд неясных вопросов. В результате, участники рынка продолжают относиться к указанному механизму с осторожностью, препятствующей его широкому распространению.
Необходимо внести ясность, среди прочего, по следующим вопросам:
- применение изменений, введенных Федеральным законом от30.12.2008 №306-ФЗ, к договорам обеспечения, заключенным до вступления в силу указанного закона;
- требования к содержанию соглашения о внесудебном обращении взыскания, чтобы не было неопределенности относительно его действительности и возможности принудительного исполнения (в частности, необходимо прямо предусмотреть, что оно может содержать несколько способов обращения взыскания, и залогодержатель вправе выбрать один из них по своему усмотрению непосредственно при обращении взыскания на предмет залога (ипотеки));- означает ли указание на "рыночную стоимость", что она должна быть определена независимым оценщиком (если это прямо не указано);
- порядок приобретения заложенного имущества залогодержателем (в случае ипотеки – как для себя, так для третьих лиц) (в том числе, документы, которые должны оформляться для оформления передачи, и момент передачи права собственности);
- специфика обращения взыскания на заложенные акции и доли (в частности, вопросы осуществления преимущественного права покупки в ЗАО и ООО; применительно к долям также необходимо прямо предусмотреть, что ст. 25 Закона об ООО не применяется к случаям обращения залогодержателем взыскания на заложенные доли и, соответственно, не препятствует проведению внесудебной процедуры; а также вопросы нотариального заверения документов и внесения сведений в ЕГРЮЛ о передаче доли – с учетом, что содействие со стороны залогодателя в идеале требоваться не должно; применительно к акциям, торгуемым на бирже – см. раздел 2 ниже);
- удалить требование закона о том, что до 3% суммы, вырученной при реализации заложенного имущества, могут быть направлены на погашение расходов на проведение торгов, и позволить сторонам самим договариваться о размере вознаграждения организатору торгов (особенно для ипотек);
- уточнить, возможно ли на i) заложенное право аренды земли, а также (ii) здание, заложенное вместе с земельным участком (или правом аренды), обратить взыскание путем продажи залогодержателю или третьему лицу, в свете нормы о том, что при ипотеке земельного участка такие способы обращения взыскания неприменимы;
- применительно к залогу водных судов, необходимо уточнить, допускается ли внесудебное обращение взыскания, а также какова процедура обращения взыскания в ситуации, когда судно находится вне территориальных вод РФ.
В случае залога имущественных прав залогодержателю должна быть предоставлена возможность обращения взыскания на права путем непосредственного получения средств, причитающихся от должника залогодателя, после уведомления такого должника об обращении взыскания (т.е. платежи по заложенным договорам будут идти напрямую залогодержателю).