Geum.ru

С. Х. Мухаметгалиева Елабуга, Елабужский государственный педагогический университет

Вид материалаДокументы

Содержание


Е.В. Вихарева, С.Л. Боровая
Подходы и критерии оценки развития рынка жилья
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   17

Секция 5. Состояние рынка недвижимости региона


Е.В. Вихарева, С.Л. Боровая

Вологда, Вологодский государственный технический университет

Ипотечное кредитование и его развитие в Вологодской области


Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян, особенно в данный момент, когда в России, да и во всем мире все больше нарастает экономический кризис. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество [1].

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

В начале 1990-х гг. в г.Череповец Вологодской области одним из первых в России был создан муниципальный акционерный коммерческий ипотечный банк «СОКОЛБАНК».

В тяжелейших условиях нестабильности экономики и финансовой системы, полного отсутствия законодательных основ (не было даже профильного закона «Об ипотеке») и практики (как судебной, так и собственно опыта выдачи ипотечных кредитов) банк, опираясь только на внутренние резервы, разрабатывал оригинальную программу ипотечного жилищного кредитования.

1 августа 1995г. Банк приступил к реализации проекта, в рамках которого велись строительные работы на объекте по адресу г.Череповец, ул. Химиков. Ровно через год многоквартирный жилой дом по указанному адресу был введен в эксплуатацию. Порядка 60 семей смогли улучшить жилищные условия. Банком, впервые в России, были выданы полноценные ипотечные кредиты по ставке, которую в несколько раз превосходили и учетная ставка Банка России, и темпы инфляции.

В соответствии с Программой ипотечного жилищного кредитования на 2000-2010 гг. в начале 2000 г., по инициативе Правительства области, была создана НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». Фонд стал ядром региональной системы ипотечного кредитования. Специальный оператор, призванный обеспечивать развитие ипотеки появился в регионе одним из первых относительно других Субъектов Федерации [2].

В короткий срок была сформирована необходимая инфраструктура: исходя из отсутствия необходимых условий для развития классических ипотечных схем, НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» приступил к реализации первого этапа Программы. В соответствии с решением Советов Фонда на данном этапе финансовая поддержка нуждающимся гражданам оказывалась, в основном, путем реализации квартир нового строительства с рассрочкой платежа.

НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», используя свои и привлеченные средства граждан, а также финансовых институтов, стал участником жилищно-строительного рынка. Имея лицензию заказчика, НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» финансировал возведение собственных многоквартирных жилых домов и инвестировал жилищное строительство прочих заказчиков. По завершению строительства объекта НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» передавал квартиры в собственность граждан. При этом жильё закладывалось НО «Фонду развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» в обеспечение погашения предоставленной рассрочки [3].

Несмотря на ограниченность ресурсов, на первом этапе деятельности НО «Фонда развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» в рамках областной Программы были достигнуты существенные, даже в сравнении с практикой реги­онов, значительно превышающих Вологодскую область по численности населения, результаты (Табл. 1).

Таблица 1

Результаты деятельности НО «Фонда развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (2000 – 2007 гг.)

Наименование показателя

2000 г.

2001 г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

2005 г.

2006 г.

2007 г.

1.Количество выданных ипотечных кредитов


56


202


359


443


719


1093


1397


1084

2.Улучшили жилищные условия

( семей)
5
157
184
499
620
825
1102
982

3. Введено жилья

89,49
8236,3
9453,8
14786,9
20119,9
26379,3
32580,5
31604


Правительством области изначально была определена еще одна важная задача для НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области»: противодействие росту цен на жилищном рынке. Исходя из организационно-правовой формы «некоммерческой организации» и данной целевой установки, он реализует жилье на этапе строительства только по окончательной фиксированной цене, что позволяет гражданам в итоге приобретать жильё по стоимости ниже, чем на открытом рынке.

В настоящее время деятельность НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» характеризуется значительным территориальным охватом. Общее количество удаленных подразделений НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» составляет 4 единицы (в том числе одно представительство). Его специалисты работают на постоянной основе в следующих муници­пальных образованиях: г.Вологда, г.Череповец, Великоустюгский, Тотемский, Вожегодский районы. Кроме того, без создания филиалов, он осуществляет деятельность в 6 муниципалитетах, в том числе в Грязовецком, Сокольском, Харовском, Кадуйском, Шекснинском, Бабаевском районах области.

НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» берет на себя сложную с организационной и экономической точки зрения (недостаточный спрос, низкие доходы населения) задачу строительства в муниципальных районах области и подчас является единственным заказчиком строительства многоквартирных жилых домов на территории какого–либо населенного пункта

По инициативе Правительства области одним из первых в Северо-Западном Федеральном округе в ноябре 2002 года с Агентством ипотечного жилищного кредитования подписано трехстороннее Соглашение по развитию региональной ипотечной системы. НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», являющегося третьей стороной соглашения, стал Региональным оператором Агентства, а вологжане получили возможность за счет классического долгосрочного ипотечного кредита улучшать жилищные условия. Это позволило ему быть впереди подавляющего большинства регионов нашей страны в развитии системы ипотечного кредитования.

Необходимо отметить, что круг партнеров НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» постоянно расширяется. В настоящее время инфраструктура системы включает: 3 банка первичных кредиторов, 2 банка, оказывающих расчетно-кассовые услуги, 5 страховых компаний, 6 оценочных организаций.

НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» имеет 3 филиала: в г.Череповец, Тотьма, п.Вожега, а также представительство в г.Великий Устюг. В настоящее время он осуществляет жилищное строительство в г. Вологда, г.Череповце и в следующих районах Вологодской области: Тотемский, Грязовецкий, Харовский, Вожегодский, Шекснинский, Великоустюгский, Усть-Кубенский, Кадуйский. География жилищного строительства ежегодно расширяется.

Начиная с 2000 года НО «Фондом развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» введено 64 объекта жилищного строительства общей площадью более 100 тыс. кв. метров. С начала реализации Программы более 5700 семей улучшили жилищные условия, из них более 1570 семей улучшили жилищные условия, переехав в новые квартиры, построенные НО «Фондом развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». При этом приобрели готовые квартиры, воспользовавшись ипотечным кредитом более 4700 семей.

В жилищное строительство области привлечено боле 4,9 млрд. руб. частных инвестиций, средств вторичных кредиторов, финансовых ресурсов, кредитных организаций и страховых компаний, бюджетных средств. Эффективность привлеченных средств по отношению к бюджетным составляет порядка 1/16, таким образом, на 1 бюджетный рубль привлечено 16,17 рублей частных институциональных инвесторов и юридических лиц.

В целях развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории области Правительством Вологодской области, НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” заключено соглашение о сотрудничестве, предусматривающее выкуп через закладную ипотечных кредитов и займов.

По результатам деятельности региональных операторов за 2007 год, подведенных ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» занимает 11 место в РФ по объектам поставок закладных агентству.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования, сформированная в рамках Губернаторской Программы, последовательно приобретает максимальную ориентацию на развитие рынка доступного жилья.


Примечания

1. О программе ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области: Постановление Правительства Вологодской области № 838 от 08.08.2005г.

2. О безвозмездных субсидиях молодым семьям на приобретение жилья: Постановление Правительства Вологодской области № 623 от 21.06. 2005г.
  1. Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов): Приказ Генерального директора ОАО «АИЖК» № 07 от 01.03.2004 г.


А.В. Ерегин

Нижний Новгород, Волго-Вятская академия государственной службы

Подходы и критерии оценки развития рынка жилья


В современных экономических условиях стала очевидной необходимость государственного регулирования социально-экономических процессов. Рынок жилья, играющий роль «социального стабилизатора», требует особого внимания со стороны государства. В последние годы аспекту государственного регулирования жилищной сферы уделяется все больше внимания: совершенствуется законодательство, регулирующее рынок жилья, правительство стало уделять больше внимания вопросу обеспечения жильем малообеспеченных слоев населения, реализуются программы поддержки малого бизнеса (в т.ч. в строительной отрасли) и т.д.

Социально-экономическое развитие России невозможно без реализации научно-обоснованной жилищной политики и методологии регулирования рынка жилья. А сама методология государственного регулирования рынка жилья требует дальнейшего развития и совершенствования.

Для эффективного регулирования необходима максимально информативная система статистических показателей, отражающая текущее состояние сферы жилищного строительства и позволяющая принять адекватное решение о степени, направлении и целесообразности вмешательства государства в процесс функционирования отрасли.

На сегодняшний день в науке и практике применяется ряд показателей развития рынка жилья, которые по критерию размерности могут быть разделены на следующие категории:
  1. 1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
  2. 2. Относительные (безразмерные):
  3. а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.,
      1. б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
        1. - темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
        2. - накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
        3. - индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Основной целью государственной политики в жилищной сфере является обеспечение жильем всех нуждающихся в нем граждан. В настоящее время основными показателями развития жилищной сферы считается объем ежегодного ввода нового жилья в эксплуатацию и доступность жилья для граждан. В предложенной ниже классификации выделены те группы критериев, на которые органам государственной власти целесообразно ориентироваться в первую очередь для принятия решения о мерах регулирования. Таким образом, с точки зрения обеспеченности граждан жильем, показатели можно разделить на три группы:
  1. 1) показатели изменения объема жилья,
  2. 2) показатели изменения стоимости жилья,
  3. 3) показатели доступности жилья

Показатели изменения объема жилья включают в себя: ввод в действие жилых домов (площадь, количество); число вводимых в эксплуатацию квартир (площадь, количество, структура); структура жилого фонда (городское/загородное, индивидуальные/многоквартирные); объем жилья на 1 человека (показатель обеспеченности жильем) и др.

В состав показателей изменения стоимости жилья могут входить: индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье); индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) и индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье). Предложенные показатели (относительные) являются основными при анализе изменения цен, однако данная группа может включать и большее количество показателей (как абсолютных, так и относительных).

Доступность жилищных условий является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.

Существуют различные подходы и методы оценки доступности жилья. В Федеральной целевой программе «Жилище», положенной в основу жилищной политики Правительства Российской Федерации, для расчета доступности жилья используется методика ООН-ХАБИТАТ [1]. Согласно данной методике при расчете коэффициента доступности жилья базовым показателем принимается домохозяйство, состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м2:


(См x 54)

ИД = (1)

( Дсд x 3 x 12)


где

См – стоимость 1 м2 жилья, руб.;

Дсд – среднедушевой ежемесячный доход, руб.;

54 – площадь условной квартиры, м2;

3 – число членов домохозяйства, чел.;

12 – количество месяцев в году.

Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения.

При расчете ряда показателей (например, ввода в действие жилых домов, обеспеченности населения жилым фондом) возникает необходимость учитывать социальную информацию прогнозного характера (потребность в жилье, демографические ожидания и др.), осуществлять мониторинг показателей, отражающих состояние рыночных отношений в жилищной сфере (связанных с оценкой приватизации жилья, долей бюджетных расходов на его воспроизводство и содержание жилищно-коммунального хозяйства). В зависимости от выбранного направления использования показателей (например, для мониторинга социально-экономического состояния страны, обоснования научных гипотез и др.) их интерпретация может меняться.

Для полного и качественного анализа и прогнозирования развития рынка жилья необходимо учитывать все перечисленные выше показатели. Поэтому одной из важнейших задач сейчас является создание ключевого интегрального показателя, который характеризовался одновременно простотой использования и максимальной информативностью.

Данный подход, учитывающий комплекс показателей был реализован в методике оценки доступности жилья, предложенной Л.И. Поддерегиной, С.А. Шимановским [2]. Авторы методики считают, что для оценки состояния жилищной сферы целесообразно использовать показатель, учитывающий структуру жилищного фонда региона по соответствию жилья нормам жилищного стандарта и обеспеченность отдельных социальных групп населения жильем. Соответственно ключевой показатель жилищной сферы IHFt следует определять по формуле:


HFt


1

HFTt








IHFt = (2)

n

∑ (HSt - SрРi,t)* Ni,t

i=1 0

HFt


где HFt - жилищный фонд региона, соответствующий стандарту, в квадратный мет­рах общей площади;

HFTt - жилищный фонд региона в квадратный метрах общей площа­ди;

HSt - нормы по стандарту, качественные (размер кухни, износ и состояние дона и др.) и количественные (общая площадь квартиры, жилого дома, число комнат на одного чело­века), характеризующие жилье на период оценки (в квадратных метрах общей площади), исходя из размера домохозяйства;

п - число социальных групп населения, исходя из размера домохозяйства с обеспеченностью жильем на уровне ниже норм жилищного стан­дарта HSt;

SрРi,t - обеспеченность жильем в i-й группе на домохозяйство в квадратных метрах общей площади жилья, соответствующего по качеству нормам жилищного стан­дарта HSt;

Nt - число домохозяйств в группе с обеспеченностью SрРi,t ;

t - период оценки.

Показатель отражает уровень обеспеченности населения жильем по качеству и количеству (на уровне не ниже норм жилищного стандарта). Данный показатель действительно позволяет учитывать достаточно широкий комплекс характеристик рынка жилья, однако не отражает тех ключевых аспектов, на которых должен основываться процесс принятия решений по регулированию рынка жилья. Ключевой показатель должен отражать потенциал рынка жилья с учетом платежеспособного спроса населения. Данная задача решается при помощи коэффициента потенциала развития жилищного рынка, который можно представить в следующем виде:

n

∑ (1-T)*Ci,n*Vi,n

К = i=1 (3)

NR*P


где T – доля расходов на первоочередные нужды

Ci,n – средний доход в i-ой группе

n – количество групп населения (классификация по величине доходов)

Vi,n – число покупателей i-ой группы

NR – объем жилья, введенного в эксплуатацию за год, кв.м.

P – средняя стоимость кв.м. вводимого в эксплуатацию жилья

Использование данного показателя позволит оценить дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья и будет способствовать выработке эффективных мер государственного регулирования рынка.


Примечания
  1. 1. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 гг.: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.01 г. № 675.
  2. 2. Поддерегина, Л.И. Проблемы разработки показателей оценки состояния жилищной сферы в условиях трансформационной экономики/ Л.И. Поддерегина, С.А.Шимановский// Проблемы современной экономики. – 2005. – № 3(15).