Конспект лекций по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»

Вид материала

Конспект

Содержание Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие недвижимости Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки Стоимость недвижимости Инвестиционная стоимость Кадастровая стоимость 1.3. Принципы оценки недвижимости Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника. Принцип замещения Принцип ожидания Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Принцип вклада Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов Принцип сбалансированности Принцип экономической величины Принцип экономического разделения Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой Принцип соответствия Принцип спроса и предложения Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) 1.4. Процедура оценки недвижимости ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
• Конспект лекций для студентов специальности 080504 Государственное и муниципальное, 962.37kb.
• Примерные темы курсовых работ по дисциплине «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», 18.57kb.
• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
• Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
• Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
• Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ


Конспект лекций по дисциплине

«Оценка стоимости недвижимости»


для слушателей заочных курсов

по блоку дисциплин

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»


Составитель: к.э.н. Мирзоян Н.В.


МОСКВА-2010


Содержание

Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них улучшения.

Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды

В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного ( в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.

Стоимость недвижимости

Стоимость в обмене

Стоимость в пользовании

Рыночная


Ликвидационная


Инвестиционная


Кадастровая

• Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  
• Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
  
• Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
  
• Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255).
  

1.3. Принципы оценки недвижимости

В мировой практике принято выделять четыре группы оце­ночных принципов оценки недвижимости:

полезность замещение ожидание

остаточная продуктивность вклад прогрессия и регрессия сбалансированность экономическая величина экономическое разделение

зависимость соответствие предложение и спрос конкуренция изменение

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем боль­ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни­ка, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Остаточная продуктивность В основе стои­мости земли лежит ее остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшает­ся стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые дохо­ды будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с кото­рой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замед­ление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем за­траты на добавляемые ресурсы.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых до­стигается максимальная стоимость земли.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера зе­мли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в со­ответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвер­жена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наи­более важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потреб­ностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме­няется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Принцип конкуренции.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается по­стоянной, но меняется с течением времени.

Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным,

б) физически осуществимо,

в) финансово обосновано;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.