Конспект лекций по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»
| Вид материала | Конспект |
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
- Конспект лекций для студентов специальности 080504 Государственное и муниципальное, 962.37kb.
- Примерные темы курсовых работ по дисциплине «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», 18.57kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
- Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
- Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном выражении, в зависимости от выбранного метода.
Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать основную формулу затратного подхода (6.2).
Если были рассчитаны различные виды износа в стоимостном и процентном выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по формуле:
Vвоcпр =(Vпвоcпр – Ифиз.устр – Ифун.устр)٠(1–Ифиз.ну)٠(1–Ифун.ну)٠(1 – Ивн), (6.10)
где
Vвоcпр– стоимость воспроизводства;
Vпвоcпр – полная стоимость воспроизводства;
Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц;
Ифун устр – износ функциональный устранимый, денежных единиц;
Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %;
Ифиз.ну – износ функциональный неустранимый, %;
Ивн – износ внешний, %.
При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешний и функциональный износ. В таком случае формула упрощается до следующего вида:
Vвоcпр =(Vпвоcпр – Ифун.устр)٠(1–Ифиз.ну), (6.11)
где
Vвоcпр– стоимость воспроизводства;
Vпвоcпр – полная стоимость воспроизводства;
Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц;
Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %.
После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (6.1).
6.4. Методы оценки земельных участков
М
ЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВРис. 6.3 Методы оценки земельных участков
Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер.
Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам.
Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
- проверку полученных данных о величине стоимости;
- анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
- выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
- Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- задаче оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
- Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
- Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
- Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
- Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.
Пример.
Таблица 7.1. Пример согласования резльтатов
| № п/п | Критерий согласования | Доходный | Сравни-тельный | Затратный |
| 1 | Степень соответствия | | | |
| 1.1 | задаче оценки | 30 | 40 | 30 |
| 1.2 | цели оценки | 30 | 40 | 30 |
| 1.3 | функциональному назначению объекта оценки | 30 | 30 | 40 |
| 1.4 | оцениваемым правам | 30 | 35 | 35 |
| 2 | Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов | 50 | 30 | 20 |
| 3 | Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки | 20 | 50 | 30 |
| 4 | Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах | 50 | 30 | 20 |
| 5 | Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов | 50 | 30 | 20 |
| Средний ранг, баллы | 36,25 | 35,625 | 28,125 | |
| Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед | 0,36 | 0,36 | 0,28 | |
| Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. | 1 600 000 | 1 620 000 | 1 500 000 | |
| Согласованная рыночная стоимость, руб. | = 1 600 000 ٠ 0,36 + 1620 000 ٠0,36 + + 1500 000 ٠ 0,28= 1 579 200 | |||
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (таблица 7.2).
Таблица 7.2. Шкала отношений для парного сравнения
| Важность параметра оценки | Важность критерия |
| Одинаковая важность | 1 |
| Умеренное превосходство | 3 |
| Значительное превосходство | 5 |
| Явное превосходство | 7 |
| Абсолютное превосходство | 9 |
Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой.
2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической:
(7.1)где aik- объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.
3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:
(7.2)Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы выявить более значимые критерии.
Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов по каждой альтернативе.
Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений вес каждого подхода по критерию и веса данного критерия.
Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим пример применения МАИ.
Пример. Получены следующие результаты в результате применения подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.
Таблица 7.3. Результаты расчетов
| | Затратный | Доходный | Сравни-тельный |
| Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. | 1 500 000 | 1 600 000 | 1 620 000 |
Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев.
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2-5 таблицы 7.4. заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (таблица 7.2).
Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2-5 таблицы 7.4) по формуле (7.1).
Таблица 7.4.
Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
| | А | Б | В | Г | Wj | Wj ’ |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| А | 1,00 | 0,20 | 5,00 | 3,00 | (1∙0,2∙5∙3)1/4 =1,316 | 1,316/5,310= =0,248 |
| Б | 5,00 | 1,00 | 3,00 | 5,00 | (5∙1∙3∙5)1/4 =2,943 | 2,943/5,310= =0,554 |
| В | 0,20 | 0,33 | 1,00 | 0,33 | (0,2∙0,33∙1∙0,33)1/4 = =0,384 | 0,384/5,310= =0,072 |
| Г | 0,33 | 0,20 | 3,00 | 1,00 | (0,33∙0,2∙3∙1)1/4 = =0,667 | 0,667/5,310= =0,126 |
| сумма | 5,310 | 1,000 | ||||
Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 таблицы 7.4.
1,316+2,943+0,384+0,667 = 5,310.
Далее определяем вес каждого критерия по формуле (7.2) в столбце 7 таблицы 7.4.
Далее применяем подобную технологию в таблицах 7.5-7.8 для сравнения результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.
Таблица 7.5.
Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)
| | Затрат-ный | Доход-ный | Сравни-тельный | Расчет веса подходов по критерию А | |
| Затратный | 1,00 | 0,33 | 0,33 | (1∙0,33∙0,33)1/3= =0,478 | 0,478/3,362= =0,142 |
| Доходный | 3,00 | 1,00 | 1,00 | (3∙1∙1)1/3 =1,442 | 1,442/3,362= =0,429 |
| Сравнитель-ный | 3,00 | 1,00 | 1,00 | (3∙1∙1)1/3 =1,442 | 1,442/3,362= =0,429 |
| сумма | 3,362 | 1,000 | |||
Таблица 7.6.
Матрица сравнения подходов по критерию Б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)
| | Затрат-ный | Доход-ный | Сравни-тельный | Расчет веса подходов по критерию Б | |
| Затратный | 1,00 | 0,20 | 0,14 | (1∙0,20∙0,14)1/3= =0,304 | 0,304/3,927= =0,077 |
| Доходный | 5,00 | 1,00 | 1,00 | (5∙1∙1)1/3=1,710 | 1,701/3,927= =0,435 |
| Сравнитель-ный | 7,00 | 1,00 | 1,00 | (7∙1∙1)1/3=1,913 | 1,913/3,927= =0,487 |
| сумма | 3,927 | 1,000 | |||