Конспект лекций по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»

Вид материала

Конспект

Содержание Таблица 5.1. Пример определения величины поправки на местоположение Поправка на местоположение Расчет поправки по местоположению Таблица 5.2. Пример определения величины поправки на время продажи Поправка на время продажи Расчет поправки на время продажи Статистические методы. Таблица 5.3. Пример определения величины поправки на удаленность от города Поправка на удаленность от города Расчет поправки на удаленность от города Стоимостной метод. Таблица 5.4. Пример определения величины поправки на удаленность от города Поправка на состояние объекта Мультипликатор валовой ренты

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
• Конспект лекций для студентов специальности 080504 Государственное и муниципальное, 962.37kb.
• Примерные темы курсовых работ по дисциплине «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», 18.57kb.
• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
• Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
• Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
• Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.

Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости

ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

• метод сравнения продаж;
  
• метод валовой ренты.
  

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж.


5.1. Метод сравнения продаж

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.

Есть обязательные критерии сопоставимости:

• категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;
  
• функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;
  
• передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;
  
• условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.
  

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• продолжительности срока экспозиции;
  
• независимости субъектов сделки;
  
• инвестиционной мотивации.
  

Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:

• переданные права собственности на недвижимость;
  
• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
  
• условия продажи (чистота сделки);
  
• время продажи;
  
• местоположение;
  
• физические характеристики;
  
• экономические характеристики;
  
• наличие движимого имущества.
  

Единицы сравнения.

Единицы сравнения для свободных земельных участков:

• цена за 1 га;
  
• цена за 1 сотку;
  
• цена за 1 м².
  

Единицы сравнения для застроенных земельных участков:

• цена за 1 м² общей площади;
  
• цена за 1 фронтальный метр;
  
• цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
  
• цена за 1 м³.
  

Классификация поправок.





Рис. 5.1. Классификация поправок


Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• метод парных продаж;
  
• экспертный метод;
  
• статистические методы;
  
• стоимостной метод.
  

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

(5.1)

где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;

Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.


Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

П = Ц_{опп х-ка оц} – Ц_{опп х-ка ан} , (5.2)

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:

Ц _Центр = 10000 р./м²

Ц _{Малеева} = 9500 р./м²

Ц _{Муромская} = 9000 р./м²


Таблица 5.1.

Пример определения величины поправки на местоположение

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Местоположение Поправка на местоположение	Центр, ул. Черны-шевского	Центр, ул. Пугачева 0	ул. Муромская +11%	ул. Малеева +5,3%	ул. Малеева +5,3%	Центр, пр.Ле-нина 0

Расчет поправки по местоположению:

П _2ан = 10000/9000 – 1 = 0,11 или +11%

П _3ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%

П _4ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%


В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены увеличивались в диапазоне 10-30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета поправок не было выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 5.2. Пример определения величины поправки на время продажи

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Время продажи Поправка на время продажи	Апрель 2010г.	Январь 2010г. +4,7%	Апрель 2010г. 0	Октябрь 2009г. +9,5%	Апрель 2009г. +20%	Апрель 2010г. 0

Расчет поправки на время продажи:

П_{вр пр} = (1 + ∆I_цен)^{(tоц – tан)} – 1, (5.3)

где П_{вр пр} – поправка на время продажи;

∆I_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 20% в год.

П _1ан = (1+0,2)^0,25 – 1 = 0,047 или + 4,7%

П _3ан = (1+0,2)^0,5 – 1 = 0,095 или +9,5%

П _4ан = (1+0,2)¹ – 1 = 0,2 или +20%


Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Пример.

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от города (L).

V сотки = – 120,75٠L + 14970,78, рублей

L – расстояние до МКАД, км

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города.

Пуд.гор. =∆V сотки = f (∆L) = – 120,75٠ ∆L

∆L = Lоц – Lан,

Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;

Lан - расстояние до города от аналога.

Таблица 5.3.

Пример определения величины поправки на удаленность от города

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Удаленность от города Поправка на удаленность от города	30км от МКАД.	45км от МКАД. + 1 181	30км от МКАД. 0	30км от МКАД. 0	20км от МКАД. – 1208	50км от МКАД. + 2415

Расчет поправки на удаленность от города:

П _1ан = (– 120,75)٠(30 – 45) = + 1 181,25 руб.

П _4ан = (– 120,75)٠(30 – 20) = – 1207,5 руб.

П _5ан = (– 120,75)٠(30 – 50) = + 2415,0 руб.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).


Стоимостной метод.

Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Пример.

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт стоимостью 9500 рублей/кв.м.

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки, рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 кв.м.)

Таблица 5.4.

Пример определения величины поправки на удаленность от города

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Состояние объекта Поправка на состояние объекта	Требует проведения косметического ремонта	треб. косм. ремонт 0	проведен косм. ремонт -9500 руб.	треб. косм. ремонт 0	треб. косм. ремонт 0

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

Уд.вес = , (5.5.)

где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

n_i - количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.


Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости.

5.2. Метод валовой ренты

Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

т
V = ПВД_об • МВР_а = ПВДоб₀ • [Σ (Ц_{i а} / ПВД _{i а} )]/ т, (5.6)

i= 1

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД_об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

МВР_а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;

Ц_{i а} – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД _{i а} – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.


Пример.

Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 5.5.


Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора

Аналог	Цена продажи, руб.	ПВД, рублей в год	МВР
1 2 3	3 500 000 4 200 000 4 500 000	630000 750000 790000	5,56 5,60 5,67

МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.

Цоб = 550000 • 5,62 = 3 091 000 рублей.


Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости

6.1. Общая характеристика затратного подхода

ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  
• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
  
• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  
• для оценки объектов незавершенного строительства;
  
• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
  
• для оценки в целях страхования;
  
• для итогового согласования стоимости.
  

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = V_зу + V_воспр или V = V_зу + V_замещ, (6.1)

где

V – стоимость объекта недвижимости;

V_зу – стоимость земельного участка;

V_воспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

V_замещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

V = V_зу + [Vп_воспр – И] или V = V_зу + [Vп_замещ – И], (6.2)

где

V – стоимость объекта недвижимости;

V_зу – стоимость земельного участка;

Vп_воспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

Vп_замещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

Алгоритм затратного подхода:

1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет износа;

3) оценка рыночной стоимости земельного участка;

4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.