Geum.ru

Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний

Вид материалаДокументы

Содержание


Потенциальная прибыль за год
Подобный материал:
Вопрос 16, раздел 3
  1. Оценка и переоценка ОФ, недвижимости, бизнеса компаний
  2. Инструментарий оценки
  3. Подходы и методы оценки
  4. Подходы с использованием текущих и ретроспективных данных
  5. Сравнительный анализ коэффициентов
  6. Подход к оценке через дисконтирование денежных потоков


1. В современных условиях развития рыночной системы хозяйствования оценочная деятельность, в том числе оценка действующих предприятий (оценка бизнеса), оценка основных фондов (ОФ) и недвижимости, в России активно развивается, так как оценка стоимости предприятий необходима при заключении сделок по купле-продаже предприятий, кредитованию под залог, передаче имущества предприятий, слиянии и поглощении, оценке доли собственника в уставном капитале и ряде др.случаев.

Оценка стоимости предприятия подчиняется решению определенной конкретной задачи, связанной либо с продажей активов предприятия, либо с получением кредита под залог активов, страхованием, оптимизацией налогообложения и др.

Оценка бизнеса необходима при:
  • купле-продаже предприятия или его акций на РЦБ
  • аренде или лизинге
  • залоге имущества при получении кредита
  • страховании
  • реорганизации и ликвидации, проводимой как по решению собственников, так и по решению арб.суда при банкротстве
  • выделении или переуступке долей в уставном капитале
  • исполнении права наследования или судебного приговора и др.

Переоценка (П)– главной целью П основных фондов, недвижимости, а соответственно и бизнеса, если это необходимо, является определение реальной стоимости основных средств, недвижимости организации на современном этапе.

П.должны проводиться достаточно регулярно, чтобы балансовая стоимость существенно не отличалась от справедливой стоимости на отчетную дату.

При П.определяется полная восстановительная стоимость основных средств, т.е. полная стоимость затрат, которые должна была бы осуществить организация, ими владеющая, если бы она должна была полностью заменить их на аналогичные новые объекты по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату П., включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов – а также таможенные платежи и т.п. Износ определяется строго по бух.отчетности и в ходе П.не корректируется. П.может проводиться следующими методами:
  • методом индексации – когда полная восстановительная стоимость (ПВС) определяется путем индексации балансовой стоимости отдельных объектов с применением индексов изменения стоимости объектов
  • методом прямого пересчета по документально подтвержденным ценам – ПВС ОС опред-ся на основе затратного подхода путем прямого пересчета стоимости отдельных объектов по документально подтвержд-м рыночным ценам на новые объекты, аналогичные оцениваемым.

Полезность проведения П.:
  • если реализация ОС выше балансовой стоимости повлечет за собой большой налог на прибыль, тогда П. позволит балансовую стоимость реализуемого ОС приблизить к цене реализации, сведя к минимуму налог на прибыль
  • при списании ОС, не достигших 100% износа, у организации появляется убыток, не снижающий налогооблагаемую базу. Проведя П.и заранее уценив морально устаревнее ОС, пр-ие может сократить величину убытков.

2. Инструментарий оценки (я подразумеваю, что здесь необходимо говорить о НПАктах, на основании которых проводится оценочная деятельность)
  • Закон «Об оценочной деятельности»
  • Правила БУ №6 от 2001г.
  • Указание ЦБ 184 «О порядке оценки мероприятий по фин.оздоровлению»
  • Закон г.Москвы №3 от 11.02.98 «Об оцен.деятельности в г.Москве»
  • Приказ Минфина и ФКЦБ «О порядке оценки стоимости чистых активов АО»

Был не прав. Здесь надо упомянуть о линейном программировании, методе корреляционного и регрессионного анализа, математическом методе определения денежного потока.

3. Подходы и методы оценки

Большинство специалистов выделяют три основных подхода в оценочной деятельности:

1) Доходный подход (подход дисконтированных доходов или капитализации доходов)

Основан на предположении, что стоимость пр-ия зависит от будущих выгод (н-р, величины прибыли или денежного потока), которые получит его владелец или инвестор.

Эти будущие денежные доходы затем дисконтируются (приводятся) к эквивалентной текущей стоимости или капитализируются с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой инвестором (владельцем) ставке дохода.

Расчеты ожидаемой ставке дохода основываются на анализе риска инвестирования в данное предприятие, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего ден.потока.

Различают понятия будущей ст-ти ден.суммы и ее текущей ст-ти.

Будущая ст-ть ден.единицы – это ее ст-ть, которую получит инвестор через определенный период времени.

Текущая ст-ть – эквивалентная сегодняшняя ст-ть будущей ден.единицы.

Текущая ст-ть= Будущая ст-ть х Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования= 1/ (1+Сд)n

Сд – ставка дисконта

N – количество периодов (лет), в степень которого возводится сумма.

Методы данного подхода:

А) метод дисконтирования будущей прибыли

Б) метод дисконтирования будущих денежных потоков

В) капитализация нормализованной прибыли

Г) капитализация нормализованного денежного потока


2) Затратный подход (подход оценки активов или накопления активов)

Основана на определении стоимости воспроизводства данного пр-ия, т.е в воспроизводства (приобретения) его точной копии в настоящее время по ныне действующим ценам, или стоимости замещения, т.е. стоимости нового объекта, явл-ся по своим функциональным характеристиками наиболее близким аналогом оцениваемого пр-ия.

Определение ст-ти пр-ия с исп. затратного подхода позволит определить верхний предел стоимости данного пр-ия, так как инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не заплатит за оцениваемый объект больше, чем стоимость его воспроизводства или замещения.

Отличительный признак оценки активов – это поэлементная оценка всех имеющихся активов предприятия, как материальных, так и нематериальных и определение их полной восстановительной стоимости. Для определения рыночной стоимости вычитают все виды износа активов- физический, моральный и экономический. Стоимость всего предприятия получают суммированием стоимости его отдельных активов.

Методы данного подхода:

А) метод стоимости чистых активов

Б) метод ликвидационной ст-ти пр-ия

В) метод избыточных прибылей (оценка ст-ти НМА)


3) Рыночный подход (подход сравнительной оценки)

основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта оценки со стоимостью др.сопоставимых объектов. Этот подход основан на постулате: сходные интересы в предприятии должны быть проданы по сходным ценам. Данные о предприятиях, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок могут послужить основой для определения стоимости оцениваемого предприятия.

Методы данного подхода:

А) метод рынка капитала

Б) метод сделок

В) метод отраслевой оценки (отраслевых коэффициентов)


4. Вследствие трудностей при составлении прогнозов, достаточно надежных для получения значимого результата с помощью подхода дисконтированной будущей прибыли и дисконтированного денежного потока, в оценке бизнеса применяется также подход, основанный на использовании ретроспективных данных.

В сущности все подходы, использующие ретроспективные данные могут быть разделены на следующие группы:
  1. капитализация потенциальной прибыли или денежного потока
  2. капитализация дивидендов
  3. использование рыночных мультипликаторов цена/прибыль, цена/валовый доход и др.

Базовый подход капитализации прибыли или денежного потока означает применение одного делителя (коэффициента капитализации) к одному показателю прибыли (денежного потока).

В этом случае расчетная стоимость предприятия определяется по формуле:

Потенциальная прибыль за год

Стоимость предприятия = Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - это делитель (или множитель при применении рыночных мультипликаторов), используемый для пересчета дохода предприятия в его стоимость Его отличие от ставки дисконтирования заключается в том, что ставка дисконта применяется ко всем будущим денежным потокам и представляет собой требуемую инвестором ставку дохода. Коэффициент капитализации используется к отдельно взятому денежному потоку (н-р, денежному потоку за прошлый год) с целью определения стоимости предприятия.

Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта вычитанием из ставки дисконта ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока. Таким образом, коэффициент капитализации не превышает или равен ставке дисконта.

Таким образом, метод капитализации является частным случаем применения метода дисконтированных денежных доходов и может использоваться при условии неизменности будущих доходов или умеренности и предсказуемости темпов их роста.

Коэффициент капитализации может быть также получен на основе рыночной информации (например, как обратная величина мультипликатора цена/прибыль компании -аналога или среднерыночной величины этого показателя для нескольких сопоставимых компаний ). Методы капитализации доходов могут быть использованы при определенных условиях:
  1. Имеется достаточно надежных данных, чтобы разумно оценить нормальный денежный поток (прибыль)
  2. Ден.потоки являются достаточно значительными положительными величинами (то есть не отрицательными или небольшими положительными)
  3. Ожидается, что буд.ден.потоки приблизительно будут равны текущим или ожидаемые темпы роста будут умеренными и предсказуемыми.

Т.о., методы капитализации являются концептуально простым подходом с использованием двух переменных, одна из которых – потенциальный доход (прибыль, денежный поток, сумма дивидендов и др.), а другая - соответствующий коэффициент капитализации или мультипликатор. Однако, достаточно сложно определить любой из этих двух показателей.

Для того, чтобы использовать ретроспективную информацию о прибыли (другом показателе доходности) с целью определения ее потенциально возможного значения в будущем, необходимо проанализировать имеющиеся данные, по которым осуществлялся расчет показателя, и внести в них поправки по любой статье, не отражающей доходности компании в будущем.

5) Сравнительный анализ коэффициентов – используется в затратном подходе, путем сравнения коэффициентов, рассчитанных на основе данных бух.отчетности оцениваемого предприятия с коэффициентами предприятия аналога.

6) Подход к оценке через дисконтир.денежных потоков.

Методы данной группы основаны на предположении, что стоимость пр-ия определяестя суммой доходов, которые получит собственник за определенный (прогнозный) период времени и остаточной стоимости пр-ия на конец прогнозного периода. Эти буд.ден.доходы, включая прогнозируемую остаточную стоимость пр-ия, затем дисконтируются к эквивалентной текущей стоимости с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой ставке дохода. Расчет ставки дохода основывается на анализе риска вложения средств в данное предприятие, а также риска получения прогнозируемых доходов.

Стоимостью пр-ия явл.текущая стоимость ожидаемого дохода от эксплуатации пр-ия в течение срока владения.

Для метода ДДД большое значение имеет проведение фин.анализа пр-ия, поскольку с его помощью можно оценить:
  • темпы роста,
  • издержки пр-ия,
  • прибыль пр-ия,
  • требуемую величину собственного оборотного капитала
  • ставку дисконта.