Программа учебной дисциплины дс. Р. 1 "Оценка недвижимости" Специальность 080105 «Финансы и кредит»

Вид материала

Содержание

Программа учебной дисциплины
1.2. Задачи курса.
1.3. Место курса в профессиональной подготовке выпускника
1.4. Требования к уровню освоения дисциплины.
1.5. Организационно-методические указания
II. Объем дисциплины, виды учебной работы, форма текущего, промежуточного и итогового контроля
Порядок проведения экзамена по курсу «Оценка недвижимости»
Баллы по Баллы по Баллы за
Сумма набранных баллов
Наименование (вид) работы
Количество баллов за работу на семинаре
Количество баллов за экзамен
Пример контрольного листа по курсу «Оценка недвижимости»
I. Введение в теорию и практику оценки недвижимости
II. Методы оценки недвижимости
Итого по дисциплине
Тема 2. Предмет и объекты оценки недвижимости
Тема 3. Принципы оценки недвижимости
Тема 4. Процесс оценки недвижимости
Тема 5. Основы финансовой математики. Шесть функций сложного процента
...
Полное содержание

Подобный материал:

Санкт-Петербургский государственный университет

Экономический факультет

Кафедра теории кредита и финансового менеджмента

Рассмотрено и рекомендовано на заседании кафедры теории кредита и финансового менеджмента	УТВЕРЖДАЮ декан факультета, докт. экон. наук, профессор ______________ И.П. Бойко
протокол № ____ от ________ Заведующий кафедрой, докт. экон. наук, профессор _____________ В.В. Иванов

ПРОГРАММА УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЫ

ДС. Р. 1 – “ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ”

Специальность – 080105 «Финансы и кредит»

Специализации –

«Банковское дело»,

«Финансовый менеджмент»,

«Рынок ценных бумаг и фондовая биржа»

Разработчик:

канд. экон. наук,

доцент кафедры теории кредита

и финансового менеджмента _______________ Н.Г. Лукьянова

Рецензент:

канд. экон. наук,

доцент кафедры теории кредита

и финансового менеджмента _______________ Г.В. Кальварский

С.-Петербург

2009 г.

Организационно-методический раздел

1.1. Целевая установка. В результате изучения данной дисциплины студенты должны овладеть базовыми теоретическими знаниями и практическими навыками в сфере оценки недвижимости, необходимыми для организации оценки недвижимых активов компании и управления ими, в том числе посредством постановки задания на оценку и квалифицированной работы с отчетами оценщика (в качестве пользователя).

1.2. Задачи курса. В процессе изучения дисциплины должны быть изучены следующие основные вопросы, предусмотренные Государственным образовательным стандартом: принципы и стандарты оценки; постановка задачи; отчеты об оценке; применение финансовой математики в оценке недвижимости; сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости; ипотечно-инвестиционный анализ; методы оценки привлекательности инвестиционных проектов, связанных с инвестициями в недвижимость.

1.3. Место курса в профессиональной подготовке выпускника. Курс «Оценка недвижимости» является специальной дисциплиной при подготовке экономистов по специальности 080501 «Финансы и кредит» и входит в блок дисциплин специализаций («Банковское дело», «Финансовый менеджмент», «Рынок ценных бумаг и фондовая биржа») и первой в блоке, посвященном оценочной деятельности (в блок также входят «Оценка бизнеса» и «Оценка финансовых институтов»).

Оценка недвижимости является дисциплиной, которая формирует знания и практические навыки в области оценки стоимости реальных активов и опирается на знания, полученные при изучении таких дисциплин как: финансовые вычисления, статистика, экономическая теория, гражданское право, маркетинг, финансовый менеджмент и инвестиционный анализ.

1.4. Требования к уровню освоения дисциплины. В соответствии с требованиями государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования к содержанию и уровню подготовки специалиста по специальности «Финансы и кредит», в результате изучения данной дисциплины студенты должны:

Знать:

особенности недвижимости в качестве объекта оценки;
принципы оценки недвижимости и стандарты оценки, принятые в российской и международной практике;
методы оценки недвижимости;
методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с вложениями в недвижимость.

Уметь:

поставить задачу на оценку и проанализировать отчет об оценке стоимости недвижимости с точки зрения соответствия стандартам и действующему законодательству;
правильно применять принципы и методы оценки недвижимости при расчете ее рыночной стоимости;
оценить привлекательность инвестиционного проекта, связанного с инвестициями в недвижимость.

Быть ознакомленным с:

основными нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность в РФ и, в частности, оценку недвижимости;
видами и формами ответственности оценщика за качество оценочных работ;
подходами к оценке видов стоимости недвижимости, отличных от рыночной (залоговой, налогооблагаемой, застрахованной, ликвидационной).

1.5. Организационно-методические указания

По учебному плану специальности курс изучается в 7 семестре.

Занятия проводятся в форме лекций (34 час.) и семинарских занятий (17 час.)

Основной материал курса «Оценка недвижимости» представлен двумя важнейшими разделами: «Основы оценки недвижимости» и «Основы ипотечно-инвестиционного анализа». В первой части главное внимание уделяется принципам и методам оценки объектов недвижимости, как самостоятельных объектов, а во второй части – принципам и методам оценки проектов, связанных с инвестициями в недвижимость.

Освоение учебной дисциплины осуществляется в процессе лекций, семинарских занятий и самостоятельной подготовки.

В целях более углубленного изучения материала курса организуются семинары, посвященные современным проблемам теории и практики оценки недвижимости. Семинарские занятия организуются по большинству тем. Основное внимание уделяется практике расчета стоимости недвижимости и ипотечно-инвестиционного анализа (решение задач и рассмотрение практических примеров).

В процессе самостоятельной работы студенты ориентируются на активную работу с нормативно-правовой, справочной и методической литературой по оценке активов, а также периодическими изданиями, освещающими опыт современной оценки недвижимости, электронными СМИ.

Текущий контроль знаний осуществляется посредством проведения контрольных работ и сдачи студентами итогового экзамена.

II. Объем дисциплины, виды учебной работы, форма текущего, промежуточного и итогового контроля

	Всего аудиторных занятий	51 час
	из них: - лекций	34 часа
	- семинарские (практические) занятия	17 часов
	Самостоятельная работа студента (в том числе на подготовку к семинарам, контрольным работам и экзамену)	46 часов
	Итого (трудоемкость дисциплины)	97 часов

5 семестр: лекции - 34 ч., практические занятия – 17 ч., 4 контрольные работы, экзамен

Порядок проведения экзамена по курсу «Оценка недвижимости»

и выставления итоговой оценки по курсу

Итоговая оценка по курсу выставляется с учетом текущей работы студента в течение семестра и представляет собой сумму баллов, набранных студентом по всем видам работы:

Баллы по Баллы по Баллы за

курсу = итогам работы * 0,6 + экзамен * 0,4

в семестре по курсу

Сумма набранных баллов (с учетом веса)	Оценка по «5 балльной» шкале	Оценка по «новой шкале»
375 баллов и выше	5	A
350 – 374 балла	4	B
300 – 349 баллов	4	C
200 – 299 баллов	3	D
150 – 199 баллов	3	E
менее 149 баллов	2	F

Наименование (вид) работы	Количество баллов за вид работы, баллов/шт.	Объем работы, шт.	Общее количество баллов по виду работы
Посещение лекций	1	34	34
Посещение семинаров	1	17	17
Контрольные работы (*)	0 - 100	4	0 - 400
Работа на семинарах (**)	0 - 100	1	До 100
Экзамен по курсу (***)	0 - 300	1	До 300

Итого			0 - 851

(*) Количество баллов за контрольную работу определяется, исходя из процентного отношения верных ответов (число баллов равно проценту верных ответов). Тематика контрольных работ приведена в разделе 3.

(**) Количество баллов за работу на семинаре определяется, исходя из качества подготовленного доклада (т.о. за отличный доклад можно получить от 85 до 100 баллов, за хороший – от 70 до 84 баллов и за средний – от 55 до 69 баллов). При этом учитываются: (а) логичность и четкость структуры, (б) степень вклада автора в подготовленный и переработанный материал, (в) наличие раздаточного материала или использования мультимедиа, (г) доступность изложения для аудитории и наличие заинтересованности; (д) оптимальность затраченного времени.

(***) Количество баллов за экзамен определяется, исходя из полноты ответа на вопросы экзаменационного билета, состоящего из 2 теоретических вопросов и 1 задачи.

Экзамен проводится в письменной форме путем расширенного ответа на поставленные вопросы. Продолжительность – 1 час. Каждому студенту выдается индивидуальный вариант контрольных вопросов. В каждом варианте 3 вопроса, одним из которых является задача. На каждый из вопросов необходимо написать ответ или дать решение задачи. Максимальная «цена» задачи – 120 баллов, «цена» теоретического вопроса – 90 баллов. Максимальное количество баллов, которое можно набрать в ходе экзамена – 300 баллов. На экзамене разрешено пользоваться калькуляторами и таблицами сложных процентов (таблицы выдаются преподавателем). Пользоваться мобильными телефонами запрещено. Заполнение всех предусмотренных в контрольном листе реквизитов является обязательным.

Шкала оценивания (указана в шапке титула контрольного листа):

Открытые вопросы	Шкала оценивания (зависит от полноты ответа)
Вопрос 1. (теоретический)	0; 30; 60; 90
Вопрос 2. (теоретический)	0; 30; 60; 90
Вопрос 3. (расчетный)	0; 40; 80; 120

Пример контрольного листа по курсу «Оценка недвижимости»

Контрольные вопросы

По курсу «Оценка недвижимости»

4 курс специальности «Финансы и кредит»

Ф.И.О. ___________________________________________________________________

Дата _____________________________________________________________________

Группа __________________________________________________________________

Вариант 1

Диапазон баллов по группам вопросов:

Открытые вопросы	Шкала оценивания (зависит от полноты ответа)
Вопрос 1. (теоретический)	0; 30; 60; 90
Вопрос 2. (теоретический)	0; 30; 60; 90
Вопрос 3. (расчетный)	0; 40; 80; 120

Вопросы:

Вопрос 1. Сравнительный подход в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению.

Вопрос 2. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости.

Задача.

План распределения рабочего времени

№№ тем	Наименования разделов, тем	Всего часов	в том числе
			аудиторные занятия, из них (час.)		самост. работа (час.)
			лекции	семинар-ские занятия	самост. работа (час.)
	I. Введение в теорию и практику оценки недвижимости
1.	Тема 1. Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности.	8	4	2	2
2.	Тема 2. Предмет и объекты оценки недви-жимости	6	2	2	2
3.	Тема 3. Принципы оценки недвижимости.	4	2	0	2
4.	Тема 4. Процесс оценки недвижимости.	6	2	2	2
5.	Тема 5. Основы финансовой математики. 6 функций сложного процента.	8	2	0	6
	II. Методы оценки недвижимости
6.	Тема 6.1. Сравнительный подход.	12	4	2	6
7.	Тема 6.2. Затратный (имущественный) подход.	12	4	2	6
8.	Тема 6.3. Доходный подход.	12	4	2	6
9.	Тема 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.	6	2	0	4
	III. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
10.	Тема 8. Принципы ипотечного кредито-вания.	8	4	2	2
11.	Тема 9. Техника ипотечно-инвестицион-ного анализа.	15	4	3	8
	ИТОГО ПО ДИСЦИПЛИНЕ:	97	34	17	46

III. Содержание дисциплины

Раздел 1. Введение в теорию и практику оценки недвижимости

Тема 1. Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности

Области рыночной оценки недвижимости. Исторические особенности развития оценки недвижимости в России. Система регулирования оценки недвижимости. Стандарты независимой оценки недвижимости. Законодательная база оценки недвижимости в Российской Федерации. Сертификация и лицензирование оценщиков в России. Ответственность оценщика. Предмет оценки недвижимости, как вида профессиональной деятельности.

Тема 2. Предмет и объекты оценки недвижимости

Понятие объекта недвижимости. Основные характеристики приносящей доход недвижимости. Определение категорий стоимости, цены и затрат применительно к объекту недвижимости. Виды стоимостей и факторы, влияющие на величину справедливой рыночной стоимости. Рынок недвижимости: структура и особенности.

Тема 3. Принципы оценки недвижимости

Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, ожидание и замещение).

Принципы, связанные с землей и сооружениями на ней (вклад, остаточная продуктивность, возрастающая и уменьшающаяся отдача, сбалансированность, экономический размер и экономическое разделение).

Принципы, связанные с рыночной средой (предложение и спрос, конкуренция, прогрессия и регрессия, зависимость, соответствие и изменение).

Синтетический принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (земли, зданий и сооружений).

Сравнение оценки недвижимости с оценкой бизнеса, машин и оборудования, а также оценкой интеллектуальной собственности

.

Тема 4. Процесс оценки недвижимости

Законодательные требования к процессу независимой оценки. Национальные и международные стандарты оценки недвижимости. Кодекс профессиональной этики оценщика недвижимости. Этапы и процедуры оценки недвижимости. Выбор преимущественного метода оценки. Источники информации. Согласование результатов оценки. Виды оценочных отчетов.

Тема 5. Основы финансовой математики. Шесть функций сложного процента

Простые и сложные проценты. Теория стоимости денег во времени. Аккумулирование и дисконтирование. Ставка дисконта. Будущая стоимость единицы, текущая стоимость единицы. Текущая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию единицы. Накопление единицы за период, фактор фонда возмещения.

Контрольная работа № 1 по темам 1-5.

Раздел 2. Методы оценки недвижимости

Тема 6.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Назначение и сущность сравнительного подхода. Этапы применения сравнительного подхода. Методы расчета стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода. Расчет через сравнительную единицу. Расчет через корректировки цен продажи сопоставимых аналогов. Расчеты на основе соотношений дохода и цены продажи аналогов (с использованием валового рентного мультипликатора и коэффициента капитализации). Единицы сравнения.

Тема 6.2. Затратный (имущественный) подход к оценке недвижимости

Назначение и сущность затратного (имущественного) подхода. Этапы применения затратного подхода. Методы расчета: а) полной стоимости воспроизводства (замещения) зданий и сооружений, б) полного накопленного износа по зданиям и сооружениям, в) стоимости земельных участков.

Контрольная работа № 2 по темам 6.1 – 6.2.

Тема 6.3. Доходный подход к оценке недвижимости

Назначение и сущность доходного подхода. Этапы применения доходного подхода. Оценка величины и структуры будущих доходных потоков. Анализ экономической (контрактной) ренты. Понятия текущей и конечной отдачи. Общий коэффициент капитализации и общая норма отдачи. Оценка норм капитализации и дисконтирования.

Методы капитализации дохода: а) методы прямой капитализации (кумулятивного построения, рыночной выжимки, инвестиционной группы, коэффициента покрытия долга, техника остатка); б) методы капитализации по норме отдачи; в) метод дисконтированных денежных потоков.

Тема 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Цели, задачи и варианты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Техника остатка для земли и для зданий (сооружений). Факторы, анализируемые в процессе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Анализ объекта оценки как незастроенного участка и как застроенного участка.

Контрольная работа № 3 по темам 6.3 – 7.

Раздел 3. Основы ипотечно-инвестиционного анализа

Тема 8. Принципы ипотечного кредитования

Понятие ипотеки и законодательное регулирование ипотеки в РФ. Виды ипотечных кредитов. Этапы реализации ипотечной сделки. Преимущества ипотеки и факторы, тормозящие ее развитие в России.

Тема 9. Техника ипотечно-инвестиционного анализа

Расчет стоимости объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита: Расчет стоимости проекта, связанного с инвестициями в недвижимость.

. Расчет показателей инвестиционной привлекательности проектов - настоящей текущей стоимости NPV, периода окупаемости, внутренней нормы отдачи IRR, модифицированной внутренней ставки дохода MIRR и ставки дохода финансового менеджмента FMRR.

Контрольная работа № 4 по темам 8 – 9.

План семинарских занятий (17 час.)

Тема 1. Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности – 2 час.

Темы докладов:

История оценки недвижимости в России.
Российские и международные стандарты оценки (недвижимости).
Кодекс этики оценщика.
Независимость оценщика и ответственность за проведение оценки. Правовые основы и судебная практика.
Роль саморегулируемых организаций на рынке оценочных услуг.

Тема 2. Предмет и объекты оценки недвижимости – 2 час.

Темы докладов:

Специфика недвижимости как объекта инвестиций.
Методы расчета (анализа) рисков при оценке недвижимости.
Оценка недвижимости, как частный случай оценки бизнеса.
Специфические цели оценки недвижимости (расчет залоговой, застрахованной, ликвидационной, инвестиционной, налогооблагаемой стоимостей).

Тема 4. Процесс оценки недвижимости – 2 час.

Темы докладов:

Методы и процедуры согласования результатов стоимости.
Области и методы массовой оценки недвижимости.
Оценка объектов незавершенного строительства (особенности оценки развивающихся комплексов объектов недвижимости).
Анализ точности и достоверности результатов оценки (определение степени рассеяния значения показателя стоимости через абсолютную погрешность, коэффициент вариации, относительную погрешность).

Тема 6.1. Сравнительный подход – 2 час.

Темы докладов:

Источники рыночной информации в оценке недвижимости.
Методы исследования рынка недвижимости.
Методы прогнозирования рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости.
Методики оценки жилья.

Тема 6.2. Затратный (имущественный) подход – 2 час.

Темы докладов:

Оценка недвижимости в целях страхования.
Оценка недвижимости в целях налогообложения.
Оценка недвижимости в целях переоценки основных средств (фондов).
Оценка недвижимости в бухгалтерском (финансовом) и налоговом учете.
Методы расчета износа (амортизации) по объектам недвижимости в финансовом и налоговом учете.
Учет историко-культурного аспекта в оценке недвижимости (оценка памятников).
Методология оценки земельных участков.
Кадастровая оценка земель.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: применение в российских условиях.

Тема 6.3. Доходный подход – 2 час.

Темы докладов:

Коэффициент капитализации и ставка дисконта как инструменты принятия управленческих решений.
Методы расчета ставки дисконта и коэффициента капитализации.
Методы определения безрисковой ставки.
Методы прогнозирования денежных потоков от объекта недвижимости.

Доклады по итогам раздела 2:

Оценка ликвидационной стоимости недвижимости.
Особенности оценки недвижимости в целях приватизации (национализации).

Особенности оценки и управления государственной (муниципальной) недвижимостью.
Оценка недвижимости при реструктуризации предприятия.
Оценка недвижимости и судебно-исполнительное производство.
Оценка недвижимости при проведении процедур банкротства.
Программные продукты на рынке оценочных услуг.

Тема 8. Принципы ипотечного кредитования – 2 час.

Темы докладов:

Оценка залоговой стоимости недвижимости.
Модели ипотечного кредитования и технология ипотечных сделок.
Перспективы развития ипотеки в России.
Рынок ипотечных ценных бумаг. Обращение закладных в РФ.
Особенности ипотеки предприятия, жилых домов, земельных участков.

Тема 9. Техника ипотечно-инвестиционного анализа – 3 час.

Темы докладов:

Оценка объекта недвижимости, обремененного ипотекой.
Оценка проекта инвестиций в недвижимость, обремененного ипотекой.
Оценка эффективности инвестиций в недвижимость (специфика и методы расчета показателей).
Оценка недвижимости инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов.

IV. Литература

А. Нормативно-правовая и справочная литература

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2.
Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. - М.: Интел-Синтез, 1997.
Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ. - Российская газета. № 148-149. 6 августа 1998 г.
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. – 16 с.
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ. – Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. В.С. Ема – М.: Статут, 1999.
Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.
Федеральные стандарты оценки (ФСО 1-3): «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1); «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2); «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Приказы МЭРТ от 20.07.07 № 254, 255, 256.
ГОСТ Р 511 95.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения.
Международные стандарты оценки (МСО 1- 4). Т.1-2. - М.: РОО, 1995.
Международные стандарты оценки. В 2-х т. / Ред. Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. – М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2000.
Чампнис Питер. Утвержденные европейские стандарты оценки недвижимости. Перевод и редакция Е.И. Тарасевича. – М.: Российское общество оценщиков, 1998. - 160 с.

Б. Учебные и методические пособия, научные издания

Основные источники

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред.: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. – 424 с.
Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПб: Изд-во СПбГТУ, 1999.
Фридман Джек П., Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер.с англ.- М.: Дело Лтд., 1997. – 480 с.

Дополнительная литература

Жилищная экономика. Пер. с англ. под ред. Г. Поляковского. – М.: Дело, 1996. – 224 с.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997.
Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. В.С. Ема. – М.: Статут, 1999. – 256 с.
Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. Под ред. Л.Э. Лимонова. – СПб.: НАУКА, 1997. – 216 с.
Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. Под ред. Л.Э. Лимонова. - СПб.: ООО “Лимбус Пресс”, 1994.
Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общей ред. Л.Э. Лимонова, Т.В. Власовой; ГП Международный центр социально-экономических исследований «Леонтьевский центр». – СПб.: ГП МЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2002. – 256 с.
Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов. - Пер. с англ. Под ред. проф. С.Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.
Баденко В.Л., Гарманов В.В., Осипов Г.К. Государственный земельный кадастр. – СПб.: 2003. – 320 с.
Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999.
Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. – СПб.: Издательский дом «Бизнес-пресса», 2005. – 176 с.
Грибовский С.В. Массовая оценка недвижимости. Конспект лекций. - СПб.: Изд-во ГУИОН, 1997.
Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб, 1997.
Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2001. – 336 с.
Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. Учебно-практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1997.
Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. Пособие. – М.: Дело, 2001. 704 с.
Дамодаран Асват. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов/ Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. – 1342 с.
Захарченко В.В. Управление корпоративной недвижимостью: Учебно-практическое пособие. – М.: Изд-во ООО «Русская полиграфическая группа», 2005. – 160 с.
Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 1998. – 64 с.
Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. – М.: Норма, 2005. – 368 с.
Лукьянова Н.Г. Оценочная деятельность: оценка недвижимости. Учебно-методическое пособие. - СПб.: Изд-во Международного банковского института, 1999.
Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Учеб. пособие. – СПб.: Изд-во С.-Петерб.ун-та, 1999. – 138 с.
Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 272 с.
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.
Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000. – 512 с.
Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПб.: Издательство «МКС», 2003. – 423 с.
Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия “Оценочная деятельность”. Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1998. – 336 с.
Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. - М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1997. – 224 с.
Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Уч. пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

В. Периодическая литература

1. Российский оценщик.

2. Сметные цены в строительстве. Всероссийский ежемесячный информационно-аналитический журнал сметных цен в строительстве Российской Федерации.

3. Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. Ежемесячный журнал.

Г. Электронные СМИ

1. Appraiser.Ru: Вестник оценщика. Эл. № 77-4263 от 22.12.00, зарегистрировано в Министерстве по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций.

V. Темы докладов на семинарских занятиях и коллоквиумах

История оценки недвижимости в России.
Российские и международные стандарты оценки (недвижимости).
Кодекс этики оценщика.
Независимость оценщика и ответственность за проведение оценки: правовые основы и судебная практика.
Роль саморегулируемых организаций на рынке оценочных услуг.

Специфика недвижимости как объекта инвестиций.
Методы анализа рисков при оценке недвижимости.
Оценка недвижимости в рамках оценки бизнеса.
Специфические цели оценки недвижимости (расчет залоговой, застрахованной, ликвидационной, инвестиционной, налогооблагаемой стоимостей).
Методы и процедуры согласования результатов стоимости.
Области и методы массовой оценки недвижимости.
Оценка объектов незавершенного строительства (особенности оценки развивающихся комплексов объектов недвижимости).
Анализ точности и достоверности результатов оценки (определение степени рассеяния значения показателя стоимости через абсолютную погрешность, коэффициент вариации, относительную погрешность).
Источники рыночной информации в оценке недвижимости.
Методы исследования рынка недвижимости.
Методы прогнозирования рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости.
Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости.
Методики оценки жилья.
Оценка недвижимости в целях страхования.
Оценка недвижимости в целях налогообложения.
Оценка недвижимости в целях переоценки основных средств.
Оценка недвижимости в бухгалтерском (финансовом) и налоговом учете.
Методы оценки износа (амортизации) по объектам недвижимости в финансовом и налоговом учете.
Учет историко-культурного аспекта в оценке недвижимости (оценка памятников).
Методология оценки земельных участков.
Кадастровая оценка земель.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: применение в российских условиях.
Коэффициент капитализации и ставка дисконта как инструменты принятия управленческих решений.

27. Методы расчета ставки дисконта и коэффициента капитализации.

Методы определения безрисковой ставки.
Методы прогнозирования денежных потоков от объекта недвижимости.
Оценка ликвидационной стоимости недвижимости
Особенности оценки недвижимости в целях приватизации (национализации).
Особенности оценки и управления государственной (муниципальной) недвижимостью.
Оценка недвижимости при реструктуризации предприятия.
Оценка недвижимости и судебно-исполнительное производство.
Оценка недвижимости при проведении процедур банкротства.
Программные продукты на рынке оценочных услуг.
Оценка залоговой стоимости недвижимости.
Модели ипотечного кредитования и технология ипотечных сделок.
Перспективы развития ипотеки в России.
Рынок ипотечных ценных бумаг. Формирование рынка закладных в РФ: проблемы и перспективы.
Особенности ипотеки предприятия, жилых домов, земельных участков.
Оценка объекта недвижимости, обремененного ипотекой.
Оценка проекта инвестиций в недвижимость, обремененного ипотекой.
Оценка эффективности инвестиций в недвижимость (специфика и методы расчета показателей).
Оценка недвижимости инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов.

VI. Контрольные вопросы к экзамену

Оценка активов, как вид профессиональной деятельности. Основные виды рыночной оценки. Стандарты и кодекс этики оценщика.
Регулирование оценочной деятельности. Законодательная база рыночной оценки. ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Обучение и лицензирование оценщиков. Саморегулируемые организации на рынке оценочных услуг.
Цели и области рыночной оценки недвижимости. Стандарты оценки недвижимости. Оценка недвижимости в сравнении с оценкой бизнеса, оборудования и нематериальных активов.
Процесс оценки недвижимости. Формы оценочных отчетов. Требования к отчету. Ответственность оценщика. Оспоримость оценочного отчета.
Понятие объекта недвижимости. Недвижимость, как объект оценки и объект инвестиций. Рынки недвижимости: структура и особенности.
Принципы оценки недвижимости и области их применения.
Сравнительный подход в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению.
Виды корректировок и способы расчета. Последовательность внесения корректировок. Учет поправки на права собственности и финансирование.
Расчет стоимости недвижимости через соотношения дохода и цены продажи аналогов. Ограничения по применению.
Затратный (имущественный) подход в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению.
Методы оценки полной стоимости воспроизводства и полной стоимости замещения улучшений.
Методы оценки полного накопленного износа.
Методы оценки земельных участков.
Кадастровая оценка земель. Назначение и методы. Состав сведений, составляющий земельный кадастр РФ. Технология кадастровой оценки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Назначение и этапы расчета. Ограничения по применению.
Доходный подход в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению.
Методы прямой капитализации.
Методы капитализации дохода по норме отдачи, отражающей норму дохода и норму возврата капитала.
Метод дисконтированных денежных потоков.
Ипотека: понятие и формы. Модели ипотеки. Этапы ипотечной сделки. Преимущества ипотеки и причины, тормозящие ее развитие в РФ.
Регулирование ипотеки в России. Закладная. Обращение закладных в РФ. Особенности ипотеки предприятия, жилых домов, земельных участков.
Оценка недвижимости, обремененной ипотекой. Формы ипотечных кредитов и их влияние на расчет стоимости недвижимости.
Особенности оценки проектов, обремененных ипотекой. Стоимость объекта и стоимость проекта, обремененных ипотекой: разница подходов к оценке.
Основные показатели оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с инвестициями в недвижимость.

VII. Экзаменационные билеты

Билет № 1.

Вопрос 1. Оценка активов, как вид профессиональной деятельности. Основные виды рыночной оценки. Стандарты и кодекс этики оценщика.

Вопрос 2. Методы оценки земельных участков.

Задача.

Билет № 2.

Вопрос 1. Регулирование оценочной деятельности. Законодательная база рыночной оценки. ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Обучение и лицензирование оценщиков. Саморегулируемые организации на рынке оценочных услуг.

Вопрос 2. Кадастровая оценка земель. Назначение и методы. Состав сведений, составляющий земельный кадастр РФ. Технология кадастровой оценки.

Задача.

Билет № 3.

Вопрос 1. Цели и области рыночной оценки недвижимости. Стандарты оценки недвижимости. Оценка недвижимости в сравнении с оценкой бизнеса, оборудования и нематериальных активов.

Вопрос 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Назначение и этапы расчета. Ограничения по применению

Задача.

Билет № 4.

Вопрос 1. Процесс оценки недвижимости. Формы оценочных отчетов. Требования к отчету. Ответственность оценщика. Оспоримость оценочного отчета.

Вопрос 2. Доходный подход в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению

Задача.

Билет № 5.

Вопрос 1. Понятие объекта недвижимости. Недвижимость, как объект оценки и объект инвестиций. Рынки недвижимости: структура и особенности.

Вопрос 2. Методы прямой капитализации в оценке недвижимости

Задача.

Билет № 6.

Вопрос 1. Принципы оценки недвижимости и области их применения.

Вопрос 2. Методы капитализации дохода по норме отдачи, отражающей норму дохода и норму возврата капитала.

Задача.

Билет № 7.

Вопрос 1. Сравнительный подход в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению.

Вопрос 2. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости.

Задача.

Билет № 8.

Вопрос 1. Виды корректировок и способы расчета. Последовательность внесения корректировок. Учет поправки на права собственности и финансирование.

Вопрос 2. Ипотека: понятие и формы. Модели ипотеки. Этапы ипотечной сделки. Преимущества ипотеки и причины, тормозящие ее развитие в РФ.

Задача.

Билет № 9.

Вопрос 1. Расчет стоимости недвижимости через соотношения дохода и цены продажи аналогов. Ограничения по применению.

Вопрос 2. Регулирование ипотеки в России. Закладная. Обращение закладных в РФ. Особенности ипотеки предприятия, жилых домов, земельных участков.

Задача.

Билет № 10.

Вопрос 1. Затратный (имущественный) подход в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению.

Вопрос 2. Оценка недвижимости, обремененной ипотекой. Формы ипотечных контрактов и их влияние на расчет стоимости недвижимости.

Задача.

Билет № 11.

Вопрос 1. Методы оценки полной стоимости воспроизводства и полной стоимости замещения улучшений.

Вопрос 2. Особенности оценки проектов, обремененных ипотекой. Стоимость объекта и стоимость проекта, обремененного ипотекой (разница в подходе к оценке).

Задача.

Билет № 12.

Вопрос 1. Методы оценки полного накопленного износа.

Вопрос 2. Основные показатели и методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с инвестициями в недвижимость.

Задача

VIII. Тест для проверки остаточных знаний

1. Обязательными требованиями к договору на проведение оценки являются:

а) нотариальное удостоверение;

б) вид определяемой стоимости;

в) сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

г) сведения о наличии лицензии на осуществление оценочной деятельности у оценщика;

д) (б), (в), (г);

е) (в), (г);

ж) (а), (в), (г).

2. Лицензирование оценочной деятельности в настоящее время в Российской Федерации осуществляет:

а) ФКЦБ (по оценке бизнеса);

б) Российский Фонд имущества;

в) Министерство имущественных отношений;

г) Министерство экономического развития и торговли;

д) лицензионные палаты;

е) в связи с сокращением лицензируемых видов деятельности, по новому закону оценочная деятельность не подлежит лицензированию.

3. Какие объекты подлежат обязательной государственной регистрации?

а) вещные и обязательственные права на недвижимое имущество и сделки с недвижимым имуществом;

б) право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество;

в) все виды сделок с недвижимым имуществом;

г) любые объекты движимого и недвижимого имущества.

4. Что из нижеследующего не является недвижимым имуществом по законодательству РФ:

а) пруды, озера и прочие обособленные водные объекты;

б) зарегистрированные права собственности на здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

в) земельные участки;

г) облигации, обеспеченные ипотекой;

д) сервитуты;

е) участки недр;

ж) (б), (г), (д);

з) (б), (г);

и) (г), (д).

5. Каким образом может быть охарактеризовано понятие «недвижимость, как объект оценки»?

а) это различные объекты, такие как: «земельные участки, содержание недр, неотделимые водные объекты, а также все то, что прочно связано с землей без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения, а также объекты, отнесенные к недвижимости по закону (космические объекты, суда внутреннего, морского и воздушного плавания»;

б) это «земельный участок плюс все неотделимые от земли объекты, включая содержание недр и воздушное пространство».

6. Какой из подходов к оценке недвижимости применим только в случае развитого рынка продаж?

а) доходный;

б) рыночный;

в) затратный.

7. Наиболее уместным подходом к оценке недвижимости в целях страхования является:

а) затратный метод;

б) метод рыночных сравнений;

в) доходный метод.

8. Цена сопоставимого объекта 100 000 руб., его состояние лучше на 5%, а удобства хуже на 3%. Определить стоимость оцениваемого объекта, используя независимую поправку:

а) 98 000;

6) 108000;

в) 92 000;

г) 102000.

9. Что является результатом суммирования денежного потока (поступлений собственных денежных средств) и платежей по обслуживанию долга?

а) действительный валовой доход

б) общие операционные расходы

в) потенциальный валовой доход.

г) чистый операционный доход.

10. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 кв. футов, из них 400 кв. футов не занято, остальная площадь сдана по 12 долл. за кв. фут, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Какова величина чистого операционного дохода?

а) 63 360 долл.

б) 61 200 долл.

в) 51 840 долл.

г) 60 400 долл.

11. Верно ли утверждение: "При использовании доходного подхода в оценке коммерческой недвижимости, расположенной в бурно развивающемся районе, наиболее уместным представляется применение модели прямой капитализации"?

а) неверно;

б) верно.

12. Если ожидаемая реверсия (перепродажа) объекта меньше первоначальных инвестиций в объект, то коэффициент капитализации должен быть больше или меньше общей нормы отдачи?

а) больше;

б) меньше.

13. Верно или неверно утверждение: “если прогноз дохода в модели дисконтированного денежного потока учитывает инфляцию, то ставка дисконта не должна учитывать инфляцию с тем, чтобы в анализе не было двойного учета инфляции” ?

а) верно;

б) неверно.

14. Срок инвестиционного проекта составляет 2 года, причем ожидается 50 %-ый износ объекта. Его доходность - 25 % годовых, в то время как аналогичные объекты характеризуются меньшей доходностью - 18 %. Объект приносит чистый операционный доход в год 200 000 долл. Какова текущая рыночная стоимость объекта?

а) около 217 400 долл.

б) около 417 500 долл.

в) около 517 600 долл.

15. Действительный валовой доход составляет 500 000 руб., операционные расходы 350000 руб. Ставка капитализации 20%. Оценить стоимость здания:

а) 850 000 руб.;

б) 750 000 руб.;

в) 150 000 руб.

16. Верно ли, что при определении чистого операционного дохода (для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости) следует учитывать все долговые обязательства по объекту, которые уменьшают его стоимость?

а) верно:

б) неверно.

17. Если ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости, то ставка коэффициента капитализации будет больше общей нормы отдачи?

а) верно;

б) неверно.

18. Автостоянка приобретена за 70 000 долл. с привлечением ипотечного кредита в сумме 40 000 долл. Условия предоставленной ипотеки: на 4 года, под 12% годовых с условием равномерных ежегодных выплат по долгу. Особые условия: заемщик характеризуется высоким уровнем кредитного риска. Землеотвод на данный объект оформлен на 3 года. Рассчитайте величину требуемого NOI для первого года, если инвестор собственного капитала планирует для себя отдачу по проекту на уровне 25% годовых.

а) 15 500;

б) 22 300;

в) 18 000;

г) 26 400;

д) ничто из перечисленного.

19. По условиям задачи № 18 рассчитайте общий коэффициент капитализации для всей собственности:

а) 37,79%; г) 32,0%;

б) 34,21%; д) 48,65%;

в) 31,86% е) ничто из перечисленного.

20. Верно ли утверждение: "При расчете чистого операционного дохода из валового дохода обычно исключаются все выплаты по долговым обязательствам, связанным с оцениваемым объектом, поскольку они уменьшают стоимость объекта недвижимости"?

а) верно;

б) неверно.

Программа курса «Оценка недвижимости»

Blog