Конспект лекций по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»
| Вид материала | Конспект |
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
- Конспект лекций для студентов специальности 080504 Государственное и муниципальное, 962.37kb.
- Примерные темы курсовых работ по дисциплине «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», 18.57kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
- Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
- Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К прямым затратам относятся:
- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
- заработная плата рабочих;
- стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
- стоимость коммунальных услуг;
- стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
- стоимость инвестиций в землю;
- гонорары проектно-сметным организациям;
- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):
- метод сравнительной единицы;
- метод разбивки по компонентам;
- метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения).
Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 площади здания.
Vпзамещ =С1 м2 · Sстр · Кн · Крег · Кв · К пз · К ндс , (6.3)
где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания;
С1 м2 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату;
S – площадь здания (количество единиц сравнения);
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);
Крег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить Укрупненные показатели стоимости строительства. Укрупненные показатели стоимости строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС- 2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства "РСС-2008" подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) "Мосстройцены" и Научно-производственной фирмы (НПФ) "Центр информационных технологий в строительстве".
Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2008, рассчитаны по состоянию на 1 января 2008 года и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии "проект". "РСС-2008" издается в электронном виде, он представлен 89 системами стоимостных показателей в составе программы "Экспресс-смета", рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.
Сборники «РСС-2008» – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.
Пример.
Определите полную стоимость замещения офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного 2-этажного здания 480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ2 были получены следующие данные, представленные в таблице 6.1.
Таблица 6.1.
Исходные данные
| Показатели | |
| сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2007 года | 3.3.3.050 |
| Удельная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб. | 14 400,53 |
| Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки | 1,0 |
| Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания | 1,0 |
| Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ в Московской области | 1,0 |
| Индекс удорожания строительно-монтажных работ для класса конструктивных систем соответствующего объекту оценки (КС-1) от цен на 01.01.2007г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналити-ческий бюллетень. Выпуск №60 - М. Ко-Инвест, табл. 2.6) | 1,126 |
Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е.Е.Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации» из журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 12(63)/2006.
Таблица 6.2.
Мониторинг прибыли предпринимателя
| | Наименование | Предпринимательская прибыль, % | |||||||
| Центр Моск-вы | На рассто-янии 3-его кольца | От МКАД | |||||||
| око-ло | 20 км | 40 км | 60 км | 80 км | 100 км | ||||
| 1 | Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит) | 49-58 | 39-46 | 28-32 | 20-24 | - | 19-26 | - | 10-16 |
| 2 | Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М) | 56-59 | 42-47 | 31-35 | 18-22 | 12-14 | 5-8 | - | - |
| 3 | Торговые площади | 42-46 | 32-38 | 29-38 | 24-30 | 20-26 | 20 | 18-21 | 15-17 |
| 4 | Офисные площади (класса В2 и ниже) | 57-68 | 45-49 | 31-32 | 23-26 | 10-12 | - | - | - |
| 5 | Производст-венные площади | - | - | 26-28 | 29-32 | 8-10 | - | - | - |
| 6 | Загородные владения | - | - | 59-66 | 65-68 | 25-42 | 12-19 | 10 | - |
Решение.
Для расчета полной стоимости замещения используем метод сравнительной единицы и формулу (6.3).
В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23-26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20-30 км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.
Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.
Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания.
Vпзамещ =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 рублей.
Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная методом сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
методом разбивки по компонентам
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:
Vпзамещ =[Σ Vj · C j ]· Кн, (6.4)
где Vпзамещ – полная стоимость замещения;
Vj – объем j-го компонента;
C j – стоимость единицы объема;
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд;
- разбивка по профилю работ;
- выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нам мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
методом количественного обследования
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов.
Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
- ресурсный;
- ресурсно-индексный;
- базисно-индексный;
- базисно-компенсационный;
- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Рассмотрим подробнее данные методы.
Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.
Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.
Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
6.3. Определение износа объекта недвижимости
Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.
Vвоспр = Vпвоспр – И или Vзамещ = Vпзамещ – И, (6.5)
где СВ – стоимость воспроизводства объекта;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений объекта;
Vпвоспр – полная стоимость воспроизводства объекта;
Vпзамещ – полная стоимость замещения объекта;
И – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.
Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:
Vпвоспр = Vвоспр ∙(1 – И), (6.6)
где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.
Выделяют два способа определения износа:
- метод срока жизни;
- метод разбиения на виды износа.
Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении.
Расчет износа методом срока жизни
Износ является функцией времени объекта.
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.
При расчете износа методом срока жизни используются понятия:
Физическая жизнь здания (Тн) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (Тфакт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Эффективный возраст (Тэф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их
оценочные показатели
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = ( Тэф / Тн) ∙ 100% , (6.7)
где И – износ, %.;
Тэф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
Тн – типичный срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
И = (Тфакт / Тн) ∙ 100% , (6.8)
где Тфакт – хронологический возраст.
Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7).