Конспект лекций по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»
| Вид материала | Конспект |
- Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
- Конспект лекций для студентов специальности 080504 Государственное и муниципальное, 962.37kb.
- Примерные темы курсовых работ по дисциплине «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», 18.57kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
- Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
- Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки – 30 января 2010 года.
Решение.
Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.
И = (Тфакт / Тн) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.
Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.
V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.
Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним.
Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Внешний износ – это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.
Таблица 6.5.
Пример расчета устранимого физического износа
| Элементы здания | Полная стоимость воспроизводства элемента, рублей | Объективно необходимые затраты на ремонт, рублей |
| Фундамент | 920000 | 184000 |
| Подземные и инженерные системы | 200000 | 40000 |
| Сантехника и водопровод | 120000 | 36000 |
| Энергосистема | 210000 | 73500 |
| Всего | 1450000 | 333500 |
Устранимый физический износ по данным таблицы 6.5 равен 333 500 рублей.
Для расчета физического неустранимого износа обычно используют экспертный метод или метод срока жизни.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле:
n
Ифиз = ∑ [ Ифиз i ∙ Ii] (6.9)
i=1
Ифиз i – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);
Ii – удельный вес i-ого конструктивного элемента;
n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.
Таблица 6.6. Расчет физического износа
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100 |
| Фундамент | 5 | 30 | 1,5 |
| Стены и перегородки | 14 | 30 | 4,2 |
| Перекрытие | 25 | 30 | 7,5 |
| Крыша и кровля | 6 | 20 | 1,2 |
| Полы | 8 | 30 | 2,4 |
| Проемы | 10 | 10 | 1 |
| Отделка | 9 | 20 | 1,8 |
| Санитарно-технические и электротехнические устройства | 21 | 30 | 6,3 |
| Прочие работы | 2 | 40 | 0,8 |
| Физический износ здания | | | 26,7 |
Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше.
Нормативный метод.
Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.
Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.
Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Причины функционального износа:
- недостатки, требующие добавления элементов;
- недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
- сверхулучшения.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами:
- на основе потерь в арендной плате;
- на основе избыточных эксплуатационных затрат;
- на основе парных продаж.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа. В ниже приведен пример расчета функционального износа (табл. 6.7).
Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
| Расчетные показатели | Средние показатели по аналогам | Показатели по оцениваемому объекту |
| Годовая арендная плата (Cар), руб./м2 | 15 000 | 13 500 |
| Площадь, сдаваемая в аренду ( S), м2 | 80 | 80 |
| Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД | 15% | 15% |
| Операционные расходы (ОР), руб./м2 | 3 000 | 3 000 |
| Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), % | 16% | 16% |
| Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), % | 25% | 25% |
| Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар ٠S | 1 200 000 | 1 080 000 |
| Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД٠ (1 – Кп ) | 1 020 000 | 918 000 |
| Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД – ОР | 780 000 | 678 000 |
| Стоимость объекта недвижимости, руб. V=ЧОД/R | 4 875 000 | 4 237 500 |
| Стоимость здания, руб. Vзд = V ٠(1 – dзу) ( в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%) | 3 656 250 | 3 178 125 |
| Функциональный износ, % | (3656 250 - 3178125) / 3656250= = 0,13 или 13% | |
Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа. Рассмотрим пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов в таблице 6.8.
Таблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходов
| Расчетные показатели | Средние показатели по аналогам | Показатели по оцениваемому объекту |
| Годовая арендная плата (Cар), руб./м2 | 15000 | 15000 |
| Площадь, сдаваемая в аренду ( S), м2 | 40 | 40 |
| Коэффициент потерь от недозагрузки, определенный по среднерыночным данным ( Кп), % от ПВД | 15% | 15% |
| Операционные расходы (ОР), руб./м2 | 3000 | 4000 |
| Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), % | 16% | 16% |
| Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), % | 25% | 25% |
| Потенциальный валовой доход, руб. в год ПВД = Сар ٠S | 600 000 | 600 000 |
| Действительный валовой доход, руб. в год ДВД = ПВД٠ (1- Кп) | 510 000 | 510 000 |
| Чистый операционный доход, руб. в год ЧОД = ДВД - ОР | 390 000 | 350 000 |
| Стоимость объекта недвижимости, руб. V=ЧОД/R | 2 437 500 | 2 187 500 |
| Стоимость здания, руб. Vзд = V ٠(1 – dзу) | 1 828 130 | 1 640 625 |
| Функциональный износ, % | (182813–164062,5)/182813=0,10 или 10% | |
Внешний износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
- на основе потерь в арендной плате;
- на основе избыточных операционных расходов;
- на основе парных продаж;
Рассмотрим пример определения внешнего износа на основе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки внешним износом.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в непосредственной близости от него химического завода в рамках программы вывода производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной недвижимости. Расчет внешнего износа методом парных продаж в таблице 6.9.
Таблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж
| | Показатели | Величина |
| 1 | Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от крупных промышленных предприятий, рублей | 7 500 000 |
| 2 | Цена продажи объекта В, находящегося вблизи крупных промышленных предприятий, рублей | 6 900 000 |
| 3 | Цена продажи здания объекта А, рублей (доля земельного участка - 25%, доля здания 75%). | 7500000*0,75=5625000 |
| 4 | Цена продажи здания объекта В, рублей | 6900000*0,75=5175000 |
| 5 | Разница, в том числе: | 35 000 |
| 6 | • в стоимости за счет физических различий объектов А и В, рублей | 0 |
| 7 | • в стоимости, вызванная близостью вещевого рынка, рублей | 450 000 |
| 8 | Потеря стоимости, связанная с наличием фактора внешнего износа, рублей | 450 000 |
| 9 | Внешний износ, %. | 450 000/7500000=0,06 или 6% |