Конспект лекций по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости» СодержаниеТема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие недвижимостиРис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценкиСтоимость недвижимостиИнвестиционная стоимостьКадастровая стоимость1.3. Принципы оценки недвижимостиПринципы, основанные на представлениях потенциального собственника.Принцип замещенияПринцип ожиданияПринципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.Принцип вкладаПринцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходовПринцип сбалансированностиПринцип экономической величиныПринцип экономического разделенияГруппа принципов оценки, связанных с рыночной средойПринцип соответствияПринцип спроса и предложенияЧетвертая группа принципов оценки (НЭИ)1.4. Процедура оценки недвижимостиОбщие требования к отчету об оценке стоимости недвижимостиТема 2. Сбор исходной информации2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта2.2. Осмотр объекта и фотофиксация2.3. Описание объекта оценки2.4. Анализ рынка объекта оценкиТема 3. Анализ наиболее эффективного использованияАлгоритм метода капитализацииОпределение ожидаемого годового чистого операционного дохода.Действительный валовой доход (ДВД)Таблица 4.1. Пример расчета чистого операционного доходаРасчет премий за рискиМетоды расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.Метод Ринга.Метод ИнвудаМетод Хоскольда.Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализацииТрадиционный метод.Техника Эллвуда.Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.Расчет стоимости реверсии.Определение ставки дисконтирования.Таблица 4.6. Расчет денежных потоковТаблица 4.7. Расчет стоимости объекта недвижимостиТаблица 5.1. Пример определения величины поправки на местоположениеПоправка на местоположениеРасчет поправки по местоположениюТаблица 5.2. Пример определения величины поправки на время продажиПоправка на время продажиРасчет поправки на время продажиСтатистические методы.Таблица 5.3. Пример определения величины поправки на удаленность от городаПоправка на удаленность от городаРасчет поправки на удаленность от городаСтоимостной метод.Таблица 5.4. Пример определения величины поправки на удаленность от городаПоправка на состояние объектаМультипликатор валовой ренты6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)Таблица 6.1. Исходные данныеТаблица 6.2. Мониторинг прибыли предпринимателя6.3. Определение износа объекта недвижимостиРис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимостиФункциональным износомВнешний износСтоимостной методТаблица 6.5. Пример расчета устранимого физического износаПолная стоимость воспроизводства элемента, рублейТаблица 6.6. Расчет физического износаФактический физическийМетод срока жизниФункциональным износомТаблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной платеТаблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных операционных расходовВнешний износТаблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продажЕтоды оценки стоимости земельных участковТаблица 7.1. Пример согласования резльтатовСредний ранг, баллыВажность параметра оценкиТаблица 7.3. Результаты расчетовТаблица 7.4. Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериевТаблица 7.9. Итоговый расчет весов, присвоенных результату подходаТаблица 7.10. Итоговый расчет рыночной стоимости
