Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
Затрат-ный
Доход-ный
Сравни-тельный
Расчет
веса подходов по критерию В
Затратный
1,00
0,33
0,25
(1∙0,33∙0,25)1/3= =0,435
0,304/3,927=
=0,126
Доходный
3,00
1,00
1,00
(3∙1∙1)1/3=1,442
1,442/3,927=
=0,416
Сравнитель-ный
4,00
1,00
1,00
(4∙1∙1)1/3=1,587
1,587/3,927=
=0,458
сумма
3,927
1,000
Таблица 7.8.
Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
Затрат-ный
Доход-ный
Сравни-тельный
Расчет
веса подходов по критерию Г
Затратный
1,00
0,13
0,50
(1∙0,13∙0,5)1/3= =0,402
0,402/3,927=
=0,110
Доходный
8,00
1,00
1,00
(8∙1∙1)1/3=2
2,000/3,927=
=0,546
Сравнитель-ный
2,00
1,00
1,00
(2∙1∙1)1/3= =1,260
1,260/3,927=
=0,344
сумма
3,662
1,000
Результаты расчетов заносятся в итоговую таблицу 7.9, из таблицы 7.4 из последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов таблиц 7.5-7.8 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в таблице 7.9.
На основе полученных удельных весов рассчитаем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, полученную на основе трех подходов к оценке.
Таблица 7.10.
Итоговый расчет рыночной стоимости
Затратный
Доходный
Сравни-тельный
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед.
0,10
0,45
0,45
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.
1 500 000
1 600 000
1 620 000
Согласованная рыночная стоимость, руб.
= 1 500 000 ٠ 0,10 +1600 000 ٠ 0,45 +
+ 1620 000 ٠0,45 = 1 599 000
Список литературы
Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. от 30.06.2008).
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. от 24.07.2007).
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 30.06.2008).
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).
Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р). – Приказ Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312.
Общественные здания – 2007 (ОЗ-2007). Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007. В уровне цен на 01.01.2007 года.
Межрегиональный информационно–аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». КО–ИНВЕСТ, № 69, октябрь 2009 г.Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. ссылка скрыта
Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009.
Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368с.
Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е издание перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 560с.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2009. – 224с.
Статьи на информационных порталах iser.ru, ate.ru.
1 Профильным институтом по таким исследованиям в г.Москве является ЦНИИПромзданий
2 Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии они изменены для избежания несанкционированного распространения коммерческой информации.
