Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?ирмы. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Риэлторские фирмы - юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.
Российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели (рассмотренной выше), хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2-3% от ВВП, в то время как в США - в разы больше.
Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества: ? возможность сразу жить в новой квартире, доме; ? жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться; ? безопасность обеспечивается договорами страхования; ? заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет; ? длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими; ? в некоторых районах существует социальная ипотека. Недостатками ипотеки можно назвать: ? переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.); ? много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.); И все же преимущества ипотечного кредитования позволили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 г. Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжили работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены были ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитовались объекты только вторичного рынка и т.д.). Однако государство поддержало ипотечные банки, что дало возможность банкам разрешить кризис ликвидности и привело уже в 2009-2010 гг. к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.
В период кризиса доля жилья, приобретаемого по ипотечным программам на первичном рынке, сильно "упала": с 16-18% - в 2008 г. до 8-10% - в 2009-м. По информации аналитического центра АИЖК, сейчас эта соотношение составляет 13-15% [44, с. 14].
В настоящее время мы можем наблюдать устойчивую тенденцию к росту объемов ипотечного кредитования. Сейчас можно говорить о том, что докризисный уровень не только достигнут, но и превышен.
Такой рост обусловлен сразу несколькими тенденциями: в обществе исчезла психологическая напряженность, люди стали уверенней смотреть в будущее, застройщики наращивают объемы строительства, а финансовые институты выводят на рынок все новые и новые предложения. Например, только в Волгограде услуги ипотеки продвигают порядка 30 банков, причем у большинства из них несколько кредитных программ. Еще одним фактором, напрямую повлиявшим на увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, стало смягчение требований, предъявляемых к заемщикам. Среди новых тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования стоит отметить тот факт, что впервые за достаточно долгое время соотношение спроса на первичное и вторичное жилье сравнивается. Во многом это связано со старением жилого фонда вторичного жилья, и люди, решив взять ипотеку, все чаще останавливают свой выбор на новых квартирах.
Основываясь на вышеизложенном, мы приходим к следующим выводам.
Определяющим содержанием понятия "ипотека" является "залог недвижимости", поскольку остальные как расширительные ("закладная", "ссуда под залог недвижимости"), так и узкие ("залог имущества в обеспечение долгосрочной ссуды") толкования являются производными действиями или аспектами такого содержания. Поэтому наиболее правильным является законодательно установленное понятие ипотеки, и в дальнейшем в настоящей работе при рассмотрении ипотечного кредита будет использоваться юридически установленное Законом об ипотеке определение ипотеки как залога недвижимости в обеспечение каких-либо обязательств. В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением использования основного денежного обязательства; его предметом всегда является недвижимое имущество. Чаще всего ипотека используется при обеспечении кредитных договоров с банками.
Глава 2. Пути развития ипотечного кредитования (на примере коммерческого бан