Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
калькулятор и формулы можно легко определить максимально возможную сумму кредита, исходя из ежемесячного дохода заемщика и его семьи. Есть другие типы калькуляторов, где можно рассчитать выплаты исходя из стоимости приобретаемой квартиры и размера первоначального взноса. Существуют даже калькуляторы, которые могут показать сумму переплаты по кредиту. В банке "Возрождение" используется наиболее удачный и удобный ипотечный калькулятор, где есть возможность изменять параметры в любых ячейках и вносить необходимые заемщику данные.
Стоит отметить, что с помощью ипотечного калькулятора определяется лишь ориентировочная сумма, не стоит забывать, что в банке "Возрождение" существуют еще и дополнительные платежи (затраты по ежегодному страхованию, ведению ссудного счета и другие).
Основные правила использования калькулятора:
. В строке "ДОХОД" следует указать месячный доход семьи заёмщика, чтобы в дальнейших вычислениях могли быть учтены максимальный размер ссуды и максимально разрешенный месячный платеж.
. Следует ввести размер ссуды, которую заёмщик намерен взять в банке "Возрождение", и годовой процент, под который банк "Возрождение" ее предлагает.
. Указав, на сколько лет заёмщик планирует взять ссуду, и щелкнув по словам "МЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ", можно вычислить размер ежемесячного возврата (в тех же денежных единицах, в каких взята ссуда).
. Указав, какую сумму может выплачивать ежемесячно заёмщик и щелкнув по словам "НА СКОЛЬКО ЛЕТ", можно узнать, о каком периоде возврата ипотеки идет речь.
Первый платеж включает в себя только сумму процентов, начисленных за фактическое время пользования кредитом с даты предоставления до даты окончания первого расчетного периода включительно.
Последний платеж по возврату кредита и процентов включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы кредита и уплате процентов, рассчитанных исходя из фактического времени пользования оставшейся суммой кредита начиная от даты начала последнего расчетного периода до даты погашения ссудной задолженности включительно. Размер последнего платежа по ипотечному кредиту рассчитывается дополнительно после внесения заемщиком предпоследнего платежа по кредиту.
Средства, полученные по текущему аннуитетному платежу, направляются в первую очередь на погашение процентов за расчетный период, оставшаяся сумма - в уплату основного долга. Очередность погашения задолженности по просроченным аннуитетным платежам устанавливается кредитным договором.
При частичном досрочном погашении кредита размер аннуитетного платежа пересчитывается.
При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчетный период. Сумма нескольких равных частей, погашающих долг, равна исходной сумме кредита. Процентная часть считается по ставке, определенной кредитным договором, за каждый расчетный период с учетом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.
Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.
Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке - 11% годовых.
Таблица 2.8 - Расчет дифференцированных платежей
МесяцыСумма кредита на нач.ПроцентОплата кредитаИтого платежСумма кредита на конец1135 700.001 243.9211 308.3312 552.25124 391.672124 391.671 140.2611 308.3312 448.59113 083.343113 083.341 036.6011 308.3312 344.93101 775.014101 775.01932.9411 308.3312 241.2790 466.68590 466.68829.2811 308.3312 137.6179 158.35679 158.35725.6211 308.3312 033.9567 850.02767 850.02621.9611 308.3311 930.2956 541.69856 541.69518.3011 308.3311 826.6345 233.36945 233.36414.6411 308.3311 722.9733 925.031033 925.03310.9811 308.3311 619.3122 616.701122 616.70207.3211 308.3311 515.6511 308.331211 308.33103.6611 308.3311 411.990.00ИТОГО8 085.46143 785.46
Таблица 2.9 - Расчет аннуитетных платежей
МесяцыСумма кредита на нач.ПроцентКредит+ процентАннуитетСумма кредита на конец1135 700.001 243.92136 943.9211 993.39124 950.532124 950.531 145.38126 095.9111 993.39114 102.523114 102.521 045.94115 148.4611 993.39103 155.074103 155.07945.59104 100.6511 993.3992 107.26592 107.26844.3292 951.5811 993.3980 958.19680 958.19742.1281 700.3111 993.3969 706.92769 706.92638.9870 345.9011 993.3958 352.51858 352.51534.9058 887.4111 993.3946 894.02946 894.02429.8647 323.8811 993.3935 330.491035 330.49323.8635 654.3511 993.3923 660.961123 660.96216.8923 877.8511 993.3911 884.451211 884.45108.9411 993.3911 993.390.00ИТОГО8 220.69143 920.68
Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму - 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте - 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни т