Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
сколько видов прав на заложенное недвижимое имущество [44, с. 14].
Следует различать понятия "ипотека", "ипотечное кредитование", "ипотечный кредит".
Ипотечное кредитование - составной элемент операций коммерческого банка [44, с. 14]. Ипотечное кредитование имеет своей целью удовлетворение потребностей в жилье, как составляющей показателя уровня жизни населения.
Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию [35, с. 480].
Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кредита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента. Ипотечный кредит - способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По Закону о залоге, залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом. Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.
Традиционно ипотечное кредитование считается менее рисковым бизнесом по сравнению с обычным кредитованием предприятий и населения. При этом главным доводом в пользу такого утверждения является "надежность" обеспечения по ссудам - недвижимость, которая "всегда в цене". Риск в действительности не исчезает, когда в залог принимается даже значительно превышающее по стоимости сумму платежей по кредиту имущество: оно может обесцениться и очень стремительно, при этом непредсказуемо отреагирует спрос, что повышает угрозу возникновения трудностей с реализацией залога. Риски ипотечной деятельности представлены в табл. 1.2 и на рис. 2.
Таблица 1.2 - Риски ипотеки на первичном жилье
Страховые риски Возможные последствия рисков для субъектов ипотеки Кредит Заемщик Застройщик Инвестор 1. Снижение ставок по кредиту Утрата части кредитного дохода Нет Нет Утрата части инвест. дохода в связи с попутным снижением инвест. ставок 2. Повышение ставок по кредиту Утрата части клиентов Невозможность выплаты ипотечного кредита Удорожание строительства, увеличение его сроков Нет 3. Увеличение (уменьшение) валютного курса рубля Потери или прибыль в зависимости от номинирования валюты кредитаПрибыль или потери в зависимости от номинирования валюты кредитаПотери или прибыль в зависимости от номинирования валюты кредитаПотери или прибыль в зависимости от номинирования валюты инвестирования 4. Снижение ликвидности и утрата залога Утрата кредитаУтрата приобретенного имущества, дополнительные расходы Утрата дохода Утрата части или всего инвестиционного дохода 5. Увеличение сроков оформления собственности Утрата части кредитного дохода Дополнительные расходы Утрата части дохода Утрата части инвестиционного дохода 6. Снижение платежеспособности заемщиков Утрата дохода, утрата кредитаУтрата приобретенного имущества, дополнительные расходы Утрата части или всего дохода Утрата части или всего инвестиционного дохода
На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.
Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские ?/p>