Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?ные финансовые продукты - закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму - заемными деньгами, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15-30 лет. В рамках американской модели образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема "длинных" ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по нему конечному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит [66, с. 216].
Отличие немецкой модели ипотеки от американской состоит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинаковыми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система строительных сбережений.
Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита заемщику выплачиваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т.п. Такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов.
Третьей моделью ипотечного кредитования - наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной - является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д. Вторая характерная черта - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные периоды. Усеченно-открытая модель относительно проста и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инфраструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако и в таких развитых странах, как Англия, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг. Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны [39, с. 94].
Интересной является история развития ипотеки в России. Здесь, несмотря на то, что уже в XIII-XIV вв. возник заклад на землю, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г., когда были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купечества, кредитование осуществлялось под залог имений. Таким образом, в начале второй половины XVIII в. в России начал формироваться институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и срочности), а недвижимость служила обеспечением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита [66, с. 216].
В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Государственный заемный банк, целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, в основном - дворянству. Попытки государства обеспечить приток вкладов, достаточный для осуществления масштабного долгосрочного кредитования, не приносили успеха и в середине ХIХ в. вконец разорившиеся дворянские банки были ликвидированы. Это позволяет сделать вывод о том, что даже целенаправленная государственная поддержка не способна обеспечить стабильное функционирование системы ипотечного кредитования, основанной на внеэкономических, нерыночных принципах.
Само понятие "ипотека" появилось в теории российского права в 60-70 гг. XIX столетия и было заимствовано из зарубежного права (французского и германского). Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве "ипотека" была синоним?/p>