Договор ипотеки в гражданском праве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
бности, утраты права собственности на приобретаемое жилье, а также саму недвижимость. Зачастую необходимо иметь российское гражданство и регистрацию, есть и возрастные ограничения (трудоспособный возраст). Клиент также обязан застраховать сделку, минимальный ежегодный взнос составляет 0,9% страховой суммы, средний - 1,3%. Размер зависит от срока страхования, возраста и здоровья заемщика, состояния жилья и его юридической чистоты. При этом во внимание принимается остаток суммы кредита, который ежегодно уменьшается. Страховые компании обещают вскоре пополнить набор услуг еще одним видом страхования - от невозврата кредита. Банки также интересует источник дохода и его стабильность, многие готовы учитывать и доходы членов семьи заемщика. По некоторым оценкам, имея в запасе примерно 30% стоимости квартиры, семье достаточно зарабатывать 750 долларов в месяц, из которых кредитор будет забирать более 200 долларов в течение 10 лет, если, конечно, заем невелик.
Строительные нюансы. На строительный рынок ипотека пришла сравнительно недавно. В 2004 г. сразу несколько Московских банков заключили договоры с застройщиками, которых сочли надежными, правда, при этом кредитовали не все объекты, а лишь некоторые..Условия получения займа здесь несколько отличны от тех, что выставляют при покупке квартиры на вторичном рынке. Главное отличие - предмет залога: пока идет строительство, у клиента на руках лишь договор долевого участия, на основании которого он может зарегистрировать в органах Госрегистрации право требования. Банк принимает в залог именно право требования на будущую квартиру. Когда объект сдан и квартира оформлена в собственность заемщика, она переходит в залог. Размер первого взноса варьируется от 10 до 50%, в среднем - те же 30%, но уже от стоимости приобретаемой квартиры. Поясним на примере. Если заемщик приобретает квартиру в строящемся доме за 80 тыс. долларов, не имея залога, банк выдаст ему кредит в размере 56 тыс. долларов (70% стоимости будущей квартиры). Соответственно первоначальный взнос заемщика составит 24 тыс. долларов. А если ту же квартиру приобретает покупатель, имеющий в качестве залога недвижимость оценочной стоимостью 60 тыс. долларов, то он получит кредит в 42 тыс. долларов (70% от оценочной стоимости залога).
По этой схеме кредиты выдаются на срок до 15 лет, однако банки обещают увеличить его. Ограничения для клиентов также установлены: или определенный совокупный ежемесячный доход, или справка с места работы о стабильности заработка. Договоры страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также традиционно длинный перечень документов с места работы - обязательны. Поскольку при возведении дома всегда сохраняется риск, что он может быть не достроен, на первом этапе ставки страхования, как правило, выше. Соответственно после сдачи объекта в эксплуатацию они снижаются. Причем если на период строительства ежемесячных взносов по ипотечному кредиту выше, чем та же ставка на вторичном рынке, то по готовности дома ставка может заметно снизиться. Оно и понятно, квартира в новом доме - высоколиквидный товар, который можно быстро продать в случае необходимости. Уровень процентных ставок также зависит от сроков займа и возможности банка получить доступ к "длинным" деньгам. Сегодня ставки варьируются в пределах 15 - 20% в рублях и 10,5 - 18% в валюте на первом этапе строительства.
В ожидании грядущих и во многом - непредсказуемых перемен на первичном рынке жилья в России некоторые застройщики стали разрабатывать специальные ипотечные программы и заключать соглашения с банками. Например, строительная компания "Северный город" (холдинг RBI) планирует продавать с использованием ипотечных схем ежемесячно примерно четверть строящегося жилья. Совместная с "Промстройбанком" программа была запущена в августе 2004 г. По мнению генерального директора холдинга Эдуарда Тиктинского, доля продаж через ипотеку может вырасти, в том числе за счет вовлечения в программу других банков. Не так давно RBI подписал с "Северо-Западным банком Сбербанка России" соглашение о сотрудничестве. "Основная конкурентная борьба между застройщиками будет в сфере предоставления дополнительных финансовых услуг клиенту, и ипотека - один из таких инструментов. О том, что эта тенденция уже началась, свидетельствует тот факт, что большинство ведущих компаний уже запустили ипотечные схемы",
Глава 2. Существенные условия договора ипотеки
.1 Предмет договора об ипотеке
В свете одобрения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соб