Договор ипотеки в гражданском праве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
жимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения". Следовательно, те из названных помещений, право собственности на которые будет зарегистрировано за застройщиком, будут находиться в ипотеке.
Но в каком случае и при каких условиях застройщик может считаться собственником помещений в построенном многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости и может зарегистрировать свое право на них? Бесспорно, застройщик является собственником тех помещений в построенном здании, которые не были объектом договоров участия в долевом строительстве и не подлежат передаче участникам долевого строительства, так как эти помещения строились им "для себя".
Что же касается помещений, которые подлежат передаче застройщиком участникам долевого строительства, то в отношении их Закон точно не определяет, кто - застройщик или участники - приобретает на них первичное право собственности как на вновь созданные объекты недвижимости.
Несмотря на постоянные изменения и дополнения в сфере ипотечного кредитования ипотека как форма кредита на приобретение недвижимости не может обрести социально доступные параметры, что нельзя сказать об ипотечном кредитовании в Европе. Но это лишь проблема времени, и в скором будущем термин "ипотека" в России будет более социально доступным понятием, нежели в настоящее время.
1.2Общая характеристика ипотеки
Своей жилищной политикой государство, воздействуя на квартирную плату и цены на жилую недвижимость, стремится обеспечить предоставление населению квартир и домов в соответствии, во-первых, с его платежеспособным спросом, а во-вторых, с соображениями социальной справедливости для беднейших слоев населения. Это стремление достигается воздействием на распределение, использование и сохранение имеющегося жилья (меры по поддержанию жилого фонда) или поощрение и регулирование жилищного строительства и модернизации.
Суть государственного вмешательства в механизм свободного ценообразования можно представить следующим образом:
моделью служит рынок жилья на национальном, региональном или локальном жилищном пространстве, т.е. право пользования жильем за оплату. Исходим из того, что соблюдаются условия идеального рынка, и все жилье по качеству является абсолютно однородным;
жилищная политика, ориентированная на предложение -
у государственных регулирующих органов есть простой и очевидный
ориентир - увеличение предложения жилья. Таким образом, можно попытаться установить равновесие на рынке при пониженной квартирной плате и встроить в рыночный механизм принцип социальной справедливости, облегчив доступ к квартирам относительно менее обеспеченным слоям населения. Собственники сдаваемого жилого фонда,
готовы к увеличению предложения, только если доходы от сдачи жилья внаем будут увеличиваться.
Предположим, правительство не хочет принимать непопулярной меры - отменять введенные ранее ограничения на размеры квартирной платы. Вместо этого оно решает ввести субсидии (доплаты) для квартиросдатчиков, которые покроют разницу между представлениями собственников жилья о нормальном доходе и реальных платежах квартиросъемщиков. Эти субсидии будут выплачиваться хозяевам сдаваемых помещений. Такая практика имеет место в ФРГ при оплате найма жилья недостаточно обеспеченными семьями.
Для государственного бюджета такие субсидии - нагрузка, размеры которой зависят, во-первых, от разницы между квартирной платой предложения квартиросдатчиков и возможностью платы за жилье квартиросъемщиков, и во-вторых, от того, намерено ли государство покрыть своими субсидиями весь недостаточно платежеспособный спрос или только часть его. Тогда расходы бюджета на субсидии краткосрочно будут соответствовать площади.
Государство может попытаться поощрить получение жилых помещений при помощи снижения издержек. Конкретно это представление дешевых участков для застройки, упрощение получения различных разрешений и согласования документации, льготные кредиты, налоговые льготы, субсидии. Такие льготы вызовут тенденцию повышения предложения. Если правительственные меры пройдут успешно, то это будет свидетельствовать, о том, что поставленные правительством цели по снижению уровня квартирной платы достигнуты, хотя и ценой заметного сокращения доходов бюджета и роста его расходов.
Воздействовать на предложение государство может при помощи еще одного инструмента - введения премий за снос старого жилья. В результате краткосрочно сократится предложение самых дешевых квартир, освободятся участки для нового строительства, главным образом в старых районах городов, а долгосрочно увеличится предложение новых дорогих жилых помещений.
На практике предварительно оценить эффект государственных затрат с целью снижения издержек очень трудно. Так что государство вместо этого часто решается на прямое участие, т.е. на государственное жилищное строительство, когда оно или прямо, или через компании государственного сектора, т.е. ему принадлежащие, выступает как строитель и собственник построенного жилья. Как и при других формах государственного стимулирования, значительная часть расходов на строительство будет финанси