Договор ипотеки в гражданском праве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
¶ения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства". Кроме того, п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке, предусмотрев, что правила этого Закона "применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений..." фактически поставил знак равенства между понятиями "возводимое здание или сооружение" и "объект незавершенного строительства". Как указано в ч. 2 ст. 13 Закона о долевом строительстве, "при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект".
Остается невыясненным лишь вопрос о том, когда может или должен зарегистрировать застройщик свое право на объект незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 5 ст. 13 Закона о долевом строительстве "застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога", а "при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога".
Отвечая на вопрос, когда застройщик должен зарегистрировать свое право на строящийся (создаваемый) объект недвижимости как на объект незавершенного строительства, Закон ничего не говорит о том, вправе ли застройщик в иных случаях зарегистрировать свое право на данный объект. Формально Закон о государственной регистрации сегодня позволяет обратиться за государственной регистрацией права на объект незавершенного строительства в любой момент (п. п. 2 - 4 ст. 25).
Во-вторых, по окончании строительных работ и после приемки объекта в эксплуатацию строящимся (создаваемым) объектом недвижимости может считаться законченное строительством здание, сооружение: многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Так, ст. 25 Закона о государственной регистрации, озаглавленная "Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества", содержит нормы, относящиеся и к объектам незавершенного строительства (п. 2). В самом Законе о долевом строительстве нет ни единого слова, ни единой прямой нормы, указывающих на то, что предметом законной ипотеки помимо земельного участка или права аренды земельного участка является сам многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, построенный (созданный) в рамках долевого строительства.
Возможно, отсутствие в Законе о долевом строительстве какого бы то ни было упоминания о праве собственности застройщика на законченный строительством объект, о регистрации этого права, об обременении этого права законной ипотекой не случайно.
"Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена.
Если право собственности застройщика на объект незавершенного строительства будет зарегистрировано и в отношении этого объекта возникнет и будет зарегистрирована законная ипотека, трудно будет объяснить, почему застройщик не приобретает и не может зарегистрировать право собственности на законченный объект и почему на этот объект не будет распространяться законная ипотека.
Тем более что ст. 76 Закона об ипотеке, регулирующая ипотеку строящихся жилых домов и устанавливающая, что "при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства", содержит также правило, в силу которого "по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается".
Аналогичная позиция при ипотеке не завершенного строительством нежилого дома высказана и в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 года N 90: "Если предметом ипотеки являлся
объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание, возведенное в результате завершения строительства".
В-третьих, по закону о долевом строительстве создаваемый объект недвижимости всегда по окончании строительства должен включать в жилые или нежилые помещения, подлежащие передаче застройщиком участникам долевого строительства. Именно помещения (жилые и/или нежилые) являются объектом долевого строительства (пп. 2 ст. 2, ст. 3).
Согласно ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве "при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недви