Договор ипотеки в гражданском праве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
дна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Из существа залога и ипотеки как способа обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства следует, что требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер. Следовательно, исполнение главной обязанности застройщика перед участниками долевого строительства (обязанности передать помещение) не может быть обеспечено ни договорной, ни законной ипотекой, поскольку это обязанность не денежного характера. Но в рамках договора долевого строительства у застройщика могут возникнуть перед участником долевого строительства денежные обязательства, исполнение которых, если они возникли, и обеспечено законной ипотекой.
В ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в имущество, которое служит предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, включены и строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Но на момент возникновения законной ипотеки, обременяющей право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, таких строящихся (создаваемых) объектов недвижимости еще может не быть фактически (если строительство еще не началось), или же объект недвижимости в том или ином виде физически может уже существовать, но право собственности застройщика на этот объект недвижимости еще не будет зарегистрировано, и, следовательно, это право еще не возникнет (ст. 219 ГК РФ). Ни в первом ни во втором случае право собственности застройщика на создаваемый объект не может быть обременено ипотекой. В силу прямого указания п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке "по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из этой ситуации был найден следующий выход. Согласно п. 3 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав "вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Таким образом, в ЕГРП будет наличествовать регистрационная запись об ипотеке существующего имущества - земельного участка или права аренды земельного участка и имеется отметка, указывается на то, что при приобретении застройщиком права собственности на иное указанное в Законе о долевом строительстве имущество на это имущество также распространяется ипотека, возникшая в силу закона. Но запись об ипотеке "строящегося (создаваемого) объекта недвижимости" появится в ЕГРП только после того, как орган по государственной регистрации зарегистрирует право собственности застройщика на этот объект.
В Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесены изменения. Теперь в выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменного наименования юридических лиц - участников долевого строительства, Ф.И.О. физических лиц - участников долевого строительства.
Законодатель использовал в Законе о долевом строительстве термин "строящийся (создаваемый) объект недвижимости", заимствовав его из других законов.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке "если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодержателя". Однако, оперируя этим термином, а равно таким близким к нему по смыслу термином, как "возводимое здание или сооружение", ни Закон о долевом строительстве, ни Закон об ипотеке, ни Гражданский кодекс РФ не раскрывают их содержания. Более того, гражданское законодательство формально не знает таких видов недвижимого имущества.
И фактически, и юридически в Законе о долевом строительстве под ипотекой строящегося (создаваемого) объекта недвижимости может иметься в виду ипотека трех формально-юридически разных объектов недвижимости.
Во-первых, под строящимся объектом недвижимости в Законе понимается объект незавершенного строительства.
В соответствии с поправкой, внесенной в п. 1 ст. 130 ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельный вид недвижимого имущества. В качестве примера может быть приведена ст. 76 Закона об ипотеке, регулирующая, как следует из ее названия, "ипотеку строящихся жилых домов" и устанавливающая, что при предоставлении кредита или целевого займа для соору?/p>