Договор ипотеки в гражданском праве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
еко не все права и обязанности, которые могут возникнуть у сторон при залоге (ипотеке) в силу закона.
И, в-третьих, ряд законодательных положений, которые могут применяться при залоге (ипотеке), возникающем в силу закона, лишь при наличии соответствующего соглашения между залогодателем и залогодержателем. Например, согласно абз. 2 п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке "закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу Закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству". Но составление залогодателем такой закладной и выдача ее залогодержателю, очевидно, возможны лишь при наличии соответствующего соглашения между ними.
Сторона в залоговом правоотношении, возникающем в силу нормы закона, вправе заключить договор об ипотеке, только если соответствующая норма закона носит диспозитивный характер, то есть предусматривает возникновение законного залога, норма предоставляет сторонам право отказаться от него.
Закрепленная в Законе конструкция законного залога состоит в том, что залогодателю (застройщику) противостоит "множество" залогодержателей (участников долевого строительства), имеющих право залога на одно и то же указанное в законе имущество залогодателя, хотя каждый участник долевого строительства связан с застройщиком самостоятельным договором участия в долевом строительстве. И, как об этом будет сказано далее, все залогодержатели связаны с залогодателем одним залоговым правоотношением, то есть в данном случае мы имеем дело с множественностью лиц на стороне залогодержателя. Следовательно, правила всех заключаемых между застройщиком и участниками долевого строительства договоров долевого строительства либо, возможно, правила отдельных заключаемых между ними соглашений, поскольку эти правила будут регулировать отношения в рамках одного залогового обязательства, возникающего в силу закона между застройщиком (залогодателем) и всеми участниками долевого строительства. Но на практике единые для всех участников долевого строительства правила, направленные на урегулирование их ипотечных отношений с застройщиком, могут быть выработаны и предложены этим участникам только самим застройщиком как условия договора участия долевого строительства или как условия отдельного соглашения. То есть единые для всех участников долевого строительства правила о законной ипотеке могут быть сформулированы только как условия договора присоединения. А значит, нельзя не вернуться к тем причинам, по которым представляется верной позиция законодателя, сформулировавшего норму о законном залоге при долевом строительстве как норму императивную, не позволявшую сторонам договора участия в долевом строительстве отказаться от такого залога.
Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренной формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.
Подобно тому, как застройщик при выработке и формулировании условий договора участия в долевом строительстве не должен иметь возможности вынудить своих контрагентов согласиться с отказом от законного залога, застройщик не должен иметь возможность, исходя из своих собственных интересов, навязать участникам долевого строительства условия, на которых их отношения о рамках законного залога будут дополнительно регулироваться их соглашением.
Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве, исполнение которых обеспечивается законной ипотекой.
Закон о долевом строительстве регулирует отношения, возникающие в рамках договора участия в долевом строительстве, по которому "одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Законная ипотека, предусмотренная Законом о долевом строительстве, призвана обеспечить исполнение застройщиком его обязательств перед участником долевого строительства. В этом смысле в рамках связывающих их отношений по законной ипотеке застройщик выступает как залогодатель, а каждый участник долевого строительства, заключивший с ним договор долевого строительства, как залогодержатель.
Однако, как следует из определения договора долевого строительства, основная обязанность, которую несет застройщик перед участником долевого строительства, составляет обязанность построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать входящий в него объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) участнику долевого строительства.
В соответствии же с абз. 1 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке "по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) о