Договор ипотеки в гражданском праве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?тву и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Гос. регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий гос. регистрацию прав. Гос. регистрация осуществляется безвозмездно.
Гос. регистрация ипотеки, возникающая в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Согласно Федеральному закону заемщик является залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% от стоимости заложенного имущества. Страховая премия выплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования.
Ипотека в силу закона при долевом строительстве.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года, указала на необходимость введения в российское гражданское законодательство специальных правил о договорах,
в рамках которых граждане и юридические лица инвестируют свои денежные средства в строительство в целях получения в свою собственность квартир и нежилых помещений в построенных зданиях.
Соответствующее предложение получило воплощение в нормах Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). Одной из центральных идей Закона стала максимальная защита прав и интересов участников долевого строительства.
На необходимость обеспечения такой защиты обращалось внимание и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Во-первых, в Концепции содержалось предложение, предусматривающее, что обязательным условием вступления застройщика в договор является предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, подготовка и получение проектно-сметной документации и разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков.
Во-вторых, было предложено ввести "в качестве механизма защиты прав дольщиков на жилое помещение обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве". "Предлагаемый механизм позволит обеспечить приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы в установленном порядке".
В Законе о долевом строительстве идеи и предложения, изложенные в Концепции, получили свое воплощение, хотя и в несколько скорректированном виде, в частности, законодатель отказался от идеи обязать застройщика предоставить обеспечение на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков, но ввел в Закон положение о возникновении у участников долевого строительства законной ипотеки на имущество застройщика в целях обеспечения исполнения последним его обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Заключение сторонами залогового правоотношения, возникшего в силу закона, договора о залоге в целях дополнительного урегулирования этих отношений. Установив, что залог (ипотека) возникает из закона, законодатель не запрещает сторонам такого залогового отношения урегулировать свои отношения еще и договором. Напротив, ст. 23 Закона об ипотеке предусматривает: "В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения". Тем самым законодатель подчеркивает правомерность заключения таких договоров, посредством которых стороны, между которыми возникла ипотека в силу закона, могут дополнительно урегулировать свои отношения.
Действительно, само по себе возникновение залога (ипотеки) в силу закона не может лишить стороны права своим соглашением урегулировать те или иные свои права и обязанности в рамках такого залога.
Во-первых, многие нормы о залоге (ипотеке) носят диспозитивный характер. Например, ст. 31 Закона об ипотеке предусматривает, что "страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора" (п. 1), а "при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2)". Поэтому нет ничего противоправного в том, чтобы стороны в залоговом свидетельстве, возникающем в силу закона, урегулировали свои обязательства исходя из своих собственных интересов в конкретной ситуации в той мере, в какой это допускается соответствующими диспозитивными нормами.
Во-вторых, законодательство о залоге и об ипотеке регулирует дал