Договор ипотеки в гражданском праве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ор;
технический паспорт на объект недвижимости (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации);
кадастровый план земельного участка (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации);
иные документы, необходимые для государственной регистрации.
2.4 Причины, являющиеся основанием для приостановления и (или) отказа в государственной регистрации договора об ипотеке
Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. Например, на государственную регистрацию не всегда представляются все доверенности, подтверждающие полномочия представителей сторон сделки.
На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Бывает, после государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества произошли изменения в описании предмета ипотеки (например, изменился инвентарный номер или адрес объекта недвижимости). В данном случае необходимо внесение изменений в ЕГРП.
Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке. В частности, согласно указанному пункту, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка. В нарушение указанной нормы право аренды передается в ипотеку на срок, превышающий срок аренды. Это значит, что в данном случае кредитный договор заключен на срок, превышающий срок аренды.
Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям Закона об ипотеке. При этом государственная регистрация данных договоров приостанавливается в соответствии с Законом о регистрации. Впоследствии стороны договора с целью устранения замечаний государственного регистратора к договору об ипотеке заключают дополнительное соглашение. В данном случае, учитывая положения п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, дополнительное соглашение к договору об ипотеке не может рассматриваться как таковое, поскольку права и обязанности у сторон договора ипотеки возникают с момента государственной регистрации данного договора. Следовательно, правоотношения сторон возникают только с момента государственной регистрации договора об ипотеке и в них не представляется возможным внести какие-либо изменения. Таким образом, в договор об ипотеке, который не зарегистрирован, нельзя внести какие-либо изменения и дополнения путем заключения дополнительного соглашения.
Глава 3. Обращение взыскания на предмет ипотеки
После принятия 16 июля в 1998 г. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) и до настоящего времени происходит формирование и совершенствование законодательства ипотечного кредитования. Не остался без внимания и вопрос об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Безусловно, разрешить сложившуюся ситуацию возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Остановимся на первом. Итак, если залогодатель и залогодержатель - российские лица и предмет ипотеки находится на территории России, все споры решаются по нормам российского права. Но часто возникают случаи, когда недвижимостью, находящейся на территории одной страны, обеспечивается требование кредитора, домицилированного в другой стране. На наш взгляд, можно выделить две ситуации.
Во-первых, когда залогодержатель - российское лицо, а предмет ипотеки находится на территории государства, входящего в Европейский союз (ЕС) либо являющегося членом EFTA. Во-вторых, когда залогодержатель - российское лицо, а предмет ипотеки находится в иностранном государстве, не входящем в ЕС или EFTA. Залогодержатель и место нахождения недвижимости выбраны критериями данной классификации не случайно, поскольку при обращении взыскания на предмет ипотеки активные действия совершает именно залогодержатель, а от места нахождения недвижимого имущества зависит в конечном итоге исполнение решения об обращении взыскания. Заметим, что залогодателем в каждом из рассматриваемых случаев может выступать как российское, так и иностранное лицо.
В странах - членах ЕС действует Конвенция о юрисдикции и принудительном исполнении судебных решений по гражданским и коммерческим вопросам, принятая 27 сентября 1968 г. в Брюсселе, с изменениями от 1978, 1982 и 1989 гг. А принятая 16 сентября 1988 г. в Лугано Конвенция о юрисдикции и принудительном исполнении судебных решений по гражданским и коммерческим вопросам регулирует отношения между странами - членами ЕС и членами EFTA. Россия ни в одной из этих Конвенций не участвует. Однако на что необходимо обратить внимание - это подход обеих Конвенций к определению юрисдикции по вопросам права собственности на недвижимость. Так, ст. 16 обеих Конвенций предусматривает так называемую исключительную юрисдикцию судов по целому ряду вопросов, первый из которых - "права на недвижимое имущество (in rem) или права аренды, найма недвижимого имущества" как предмет судебного процесса. Следует также учитывать, что ипотека в большинстве стран считается вещным правом. Вопросы обращения взыскания на заложенную недвижимость подпадут под действие п. 1 ст. 16 указанных Конвенций (текст этого пункта