Договор ипотеки в гражданском праве
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?х лиц в новые проекты невозможно. Альтернативный источник финансовых ресурсов - банки, при участии которых возникает ипотека на строящийся объект недвижимости.
. Участие банков возможно как:
участие в финансировании застройщика;
участие в финансировании физических лиц, приобретающих недвижимость для личных целей.
Участие в финансировании застройщика прямо предусмотрено Законом. Права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются ипотекой земельного участка (или правами аренды на него), где происходит строительство объекта недвижимости, или самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика.
Устанавливая залог, закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем его реализация на практике весьма затруднена. Согласно ст. 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет на него какое-то право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации закон не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный законом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатков), залог будет длиться вечно.
В результате анализа проведенного в данной работе следует признать что, область ипотечного кредитования в России не получила широкого распространения в связи с антидоступными условиями получения кредита, что выражается в высоком годовом проценте за кредит и сроках его погашения.
Хочется надеется что, исходя из Президентской программы ипотечного кредитования, развитие ипотеки в России должно приобрести в скором будущем более масштабное распространение.
Но учитывая несовершенство законодательства в этой сфере, в результате действие закона под угрозой оказывается национальный проект "Доступное жилье" и как существенная часть этого проекта - возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.
Список использованных источников
Нормативные правовые акты
1. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 03.06. № 153-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. №19. ст.32.
. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ 1997.ст. 18.
. Федеральный закон от 03.02.1996 г. N 17-ФЗ "О банках и банковской деятельности" (в ред. от о3.08.2000 г. № 132) // СЗ РФ. 2000.№24
. Федеральный закон от 30.12.2004 г. 216-ФЗ . "О внесении изменений в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.
. Федеральный закон от 30.12. 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета (Федеральный выпуск). N 3669. 31 декабря 2004 г.
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.11.2001 № 146-ФЗ ( в ред.от 03.06.2006 №73). // СЗ РФ 2006. №23, ст2379
Специальная литература
8. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости" (постатейный)" // М.: Юстицинформ, 2005.
. Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях. Уфа.2001 .
.. Малахова О.А. Изменения в ипотечном законодательстве // Жилищное право. N 9. С. 9.
. Зайнуллина, А.Р. Зайнуллин. М.:: Как купить квартиру, если денег почти нет / С.Р. НТ "Пресс", 2006. С. 9.
. Русецкий А.Е. О содержании закладной. Саратов .2001.
. Фархутдинов И.З., Трапезников В.А. Инвестиционное право. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 274.
. Фархитов В.П. Проблемы государственной регистрации договора ипотеки. // Журнал российского права. №2 2005.
. Шаламова Е.Е. Способы обеспечения обязательств: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук М., 2001.
Материалы юридической практики
16. Вестник Банка России. 2001. N 8.
. Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357
. Специальное приложение к Вестнику ВАС РФ. 2000. N 10. С. 29.
"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90
"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90
. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых воп?/p>