Разработка рекомендаций по повышению эффективности ипотечного кредитования на примере Челябинского отделения Сбербанка России
Курсовой проект - Банковское дело
Другие курсовые по предмету Банковское дело
?ношение срока, на который уменьшился основной срок кредитного договора, к основному сроку кредитного договора, в процентах).
На основании данных, представленных в табл. 17, рассчитывается коэффициент досрочного гашения:
на 2007 г.: 20,8:180 = 0,116;
на 2008 г.: 32,9:180 = 0,183;
на 2009 г.: 33,2:180 = 0,184.
Таким образом, при снижении темпов инфляции вполне реально сократить срок кредита почти на пятую часть. Другими словами, банк может планировать стабильность доходов в течение 3/4 срока кредитования (конечно, за исключением случаев, когда доходы заемщика в течение срока кредитования растут за счет внутренних источников или резервов - получение дополнительных доходов за счет наследства, карьерного роста и др.).
Банк, желая поддерживать доходность по ипотечному кредиту как можно дольше, ставит ограничения на досрочное гашение. В табл. 18 показано, что при требовании банка в случае досрочного гашения вносить не менее 5 % от суммы кредита заемщику необходимо как минимум 34 месяца (почти 3 года) для накопления суммы досрочного платежа. При этом в целом за весь срок действия кредитного договора при условии роста доходов заемщика не за счет внутренних источников максимально возможное количество досрочных гашений составит 5 ед., то есть не более 5 раз в течение срока действия кредитного договора заемщик сможет вносить платежи в досрочное погашение ипотечного кредита. Срок кредита при этом может уменьшиться на 33 месяца - до 147 месяцев (из 180, согласно кредитному договору).
При значительном снижении темпов инфляции (как прогнозируют аналитики) сроки кредитов могут сократиться еще больше (таблица 20).
Таблица 20 - Параметры досрочного гашения ипотечного кредита
Основные параметры расчета2005 г.2006 г.2007 г.2008 г.2009 г.Среднедушевые доходы заемщиков, руб.1608,32140,32932,93892,94966,8Темп роста среднедушевых доходов, 8,6133,1137,0132,7127,6Средний темп за последние 3 года 132,5Темп инфляции, % годовых124120118116114Средний уровень доходов по клиентской базе (ипотека), руб.--83541245516321Аннуитет, в среднем 35 % от дохода --292443595712Минимально возможное гашение (в среднем 5 % от суммы кредита), руб.--14 38327 40035 980Ежемесячный прирост реального дохода, руб.--572,21102,11510,9Срок, необходимый для накопления суммы досрочного платежа, мес.--25,124,923,8Срок кредитного договора, мес.--180180180Прогноз максимального количества возможных случаев досрочных гашений, ед.--7,167,247,56Сумма досрочного гашения, руб.--102 998198 370271 966Период, на который возможно сократить срок договора за счет досрочных гашений, мес.--35,245,547,6
Далее, следуя установленному алгоритму, берется показатель роста портфеля и проверяется критерий: темп роста портфеля должен превышать или как минимум, быть равным темпу досрочного гашения (в целом по портфелю). Учитывая, что темп досрочного гашения в целом по портфелю не превосходит 1 - 3 % (на сегодня такова статистика по ипотечному кредитованию населения), то, как правило, критерий выполняется.
Снижение темпов инфляции (как показано в табл. 17) увеличивает ежемесячный прирост реального дохода с 1053,9 руб. (табл. 18, 2007 г.) до 1510,9 руб. (2009 г.). А рост доходов, в свою очередь, способствует более быстрому накоплению денежных средств: срок, необходимый для накопления суммы досрочного платежа, уменьшается с 34 до 24 месяцев; соответственно, увеличивается возможное максимальное количество досрочных гашений (с 5 до 7 ед.). Все это приводит к увеличению периода, на который можно сократить срок кредита за счет досрочных гашений, с 33 до 47 месяцев. Срок кредита при этом составит: 180 - 47 = 133 месяца (против 147 месяцев в первом случае).
При демонстрации примера (см. табл. 12, 13) выбран срок в 180 месяцев (15 лет); при увеличении срока кредитования до 30 лет снижение уровня инфляции может привести к существенному сокращению срока кредита (соответственно, и сокращению периода получения стабильного дохода для банка).
По данным табл. 18 (за 2009 г.), коэффициент стабильности дохода составляет (180 - 33,2) / 180 = 0,816. Другими словами, с вероятностью 81,6 % можно говорить, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 147 месяцев.
Аналогично, по данным табл. 18 (2009 г.), коэффициент стабильности дохода составит (180 - 47,6) / 180 = 0,736. То есть вероятностью 73,6 % можно говорить, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 133 месяца.
Динамика коэффициента стабильности дохода за период 2007 - 2009 гг. выглядит следующим образом:
Годы стабильности :: Коэффициент дохода
:: 0,884
:: 0,817
:: 0,816
Даже с учетом досрочного гашения срок, на который возможно зафиксировать стабильность дохода, достаточно велик (особенно для российской экономики), при том что эффективная годовая процентная ставка отнюдь не низка (до 17,2 % годовых на весь срок кредитования). Все это позволяет банку активизировать свою деятельность по наращиванию портфеля ипотечных кредитов.
Таким образом, в работе была проведена оценка показателей эффективности ипотечного банковского кредитования. В качестве основы была использована методика, разработанная В.М. Оселедец.
Практическая значимость показателя стабильности дохода Челябинского отделения Сбербанка России по ипотечному кредитованию заключается в том, что такой показатель может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования. Интерес могут представлять расчеты данного показателя по кредитным продуктам, предлагаемым на срок свыше одного года.
Заключение
В работе исследованы такие экономические категории как кредит (ипотечный), ипотека,