Проект открытия салона красоты ООО "Медея"
Дипломная работа - Маркетинг
Другие дипломы по предмету Маркетинг
центров составит 320 тыс.кв.м. Исходя из этого можно предположить, что насыщенность офисного рынка Самары в ближайшие 2-3 года будет оптимальной, что позволит сохранять средний уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах на нормальном текущем уроне в 10%.
Рассмотрим состояние и динамику экспозиции офисных площадей в сегменте аренды. В сегменте отдельностоящих бизнес-центров в октябре 2010 года из общего количества площадей вакантными являются 16%.
Наибольше количество вакантных площадей зафиксировано в сегменте новых бизнес-центров, еще не введенных в эксплуатацию, но уже вышедших на стадию брокериджа. Здесь на условиях предварительных договоров аренды уровень заполнения составляет 31%.
На втором месте по количеству вакантных площадей - бизнес-центры класса С (15%). В сегменте действующих бизнес-центров класса С - нет обобщенных данных по общему количеству вакантных площадей по причине, как правило, наличия в данных объектах множества лиц со стороны собственника.
Изменение арендной ставки в действующих бизнес-центрах с начала года было существенным. В среднем ее снижение составило 19%.
В сегменте офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов коррекция средней арендной ставки предложения была сопоставимой со снижением в сегменте бизнес-центров: с начала года общее снижение здесь составило 19%.
Динамика объема экспозиции офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов с начала года показывает снижение объема предложения открытых оферт, начиная с марта прошлого года. Минимальное за 2010 г. значение объема экспозиции офисной аренды зафиксировано в октябре, когда оно составило 120 тыс. кв.м. Однако объем экспозиции, выраженный в штуках предложений, за 2010 год вырос (Приложение 12). Дело в том, что в сегменте офисной аренды наблюдалась еще одна тенденция - сокращение среднего объема площадей. Заметнее всего она стала в Октябрьском и в Железнодорожном районах. В целом, средний размер предложения уменьшился за год на 8%. Таким образом, средний размер предложения офисной аренды в декабре 2010 года составил 135 кв.м.
А в сегменте продажи отдельно стоящих офисных объектов, за период с начала года по октябрь месяц средняя цена предложения снизилась на 14%. Уровень вакантных площадей здесь составляет 16%. Причем снижение средней цены произошло несмотря на то, что несколько бизнес-центров, принадлежащих компании Индэст-Девелопмент на ул.Санфировой, 95, на ул.Ново-Садовой и на Красноармейской общей площадью порядка 25 тыс. кв.м. не изменили цены экспонирования с начала года.
Объем экспозиции в данном подсегменте вырос с начала года на 53%. На рынок вышли небольшие (по 3-4 тыс.кв.м) офисные здания/ особняки, ранее использовавшиеся для размещения бизнеса их собственников.
В сегменте небольших офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов динамика средней цены предложения с начала года демонстрирует снижение на 12%.
С точки зрения распределения по районам города, максимальная ценовая коррекция на офисные площади наблюдалась в наиболее дорогих Ленинском и Самарском районах.
Объем экспозиции продажи офисов, так же как и в сегменте аренды, показывает снижение количества открытых оферт (Приложение 13).
Отрицательная динамика объема экспозиции прослеживается и при его раiете в штуках предложений.
За исключением Железнодорожного, Кировского, Ленинского и Самарского районов в целом в Самаре наблюдается снижение среднего размера предложения. Наиболее значительно за год уменьшился объем предложения офисов, предлагаемых к продаже, в Куйбышевском, Октябрьском и Советском районах.
В целом за вторую половину 2010 г. средний объем предложения уменьшился на 11% и на декабрь 2010 года она составила 261 кв.м.
Рассмотрим динамику арендной ставки в сегменте аренды. В сегменте крупноформатной торговой недвижимости минимальное снижение арендной ставки произошло в классе суперокружных торговых центрах. Эффект масштаба, формирующий высокий покупательский трафик, и современная концепция большинства из этих объектов позволяет держать ставку на довольно высоком уровне.
В менее крупных объектах падение арендных ставок было более заметным - в среднем порядка 30%. Причем обращает на себя внимание тот факт, что в большинстве торговых центов, вне зависимости от масштаба, дифференциация арендной ставки стала более явной. То есть, к примеру, площади в тупиковых и непроходных зонах заметно подешевели, в то время как в прикассовых зонах продуктовых якорей торговых центров ставка осталась практически без изменений, а в некоторых торговых центрах даже повысилась (это характерно для торговых центров, договоры аренды которых привязаны к курсу бивалютной корзины: Московский, Космопорт, ПаркХаус, Мега-Сити).
Арендная ставка по торговым площадям на проходных местах и на первых этажах жилых домов в среднем по Самаре с января по декабрь 2010 года снизилась на 28%.
Наибольшая коррекция цен произошла в Железнодорожном, Ленинском и Промышленном районах, где средняя арендная ставка предложения была снижена на 17-19%.
По результатам исследования отдельных предложений можно сделать вывод, что за это время максимально (в 2 раза) цены были снижены на дорогие площади на популярных для ритейла перекрестках города, но в локациях, имеющих нерезультативный трафик.
По состоянию на декабрь 2010 года наиболее дорогими остаются небольшие помещения площадью до 100 кв.м., средн