Проект открытия салона красоты ООО "Медея"
Дипломная работа - Маркетинг
Другие дипломы по предмету Маркетинг
?тся к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. Далее приведены ряд общепринятых классификаций офисных помещений/центров.
В таблице 1.1.1. приведены критерии классификации офисных помещений (Приложение 1). В международной практике используется классификация, приведенная в таблице 1.1.2 (Приложение 2).
В таблице 1.1.3. приведена классификация бизнес-центров, разработанная компанией Becar Commercial Property для НП Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) (Приложение 3).
В основу классификации легли параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров. При разработке данной классификации использованы мировые стандарты в сфере офисной недвижимости, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), а также международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Associations).
Определения бизнес-центр и офисный центр принимаются тождественными. Классификация ГУД выработана в целях единства стандартизации среди операторов рынка коммерческой офисной недвижимости.
Ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости, входящие в Moscow Research Group (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle), разработали в 2006 г. новую классификацию офисных зданий. В соответствии с ней офисному помещению уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания класса А из 20 имеющихся, чтобы соответствовать классу.
Список основных требований к офисам:
. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
. Профессиональное управление зданием;
. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;
. Подвесные потолки;
. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м;
. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
. Подземная парковка;
. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;
. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;
. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев. Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.
Здание класса A должно соответствовать 20 обязательным показателям и четырем факультативным, здание класса B+ - 10 обязательным показателям и 12 факультативным, здание класса B- - семи обязательным показателям и 12 факультативным. Здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже. По словам участников рынка, согласно новой классификации половина офисов класса А не соответствует современным параметрам этой категории.
При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четк