Проект открытия салона красоты ООО "Медея"
Дипломная работа - Маркетинг
Другие дипломы по предмету Маркетинг
61,0093 751,71591 227,00188 129,3784 461,0092 590,37506 766,00196 968,0384 461,0091 429,03422 305,00205 806,6984 461,0090 267,69337 844,00214 645,3684 461,0089 106,36253 383,00223 484,0284 461,0087 945,02168 922,00232 322,6884 461,0086 783,6884 461,00241 161,3484 461,0085 622,340Итого:341 433,601 773 681,002 115 114,60
Сумма процентов составит 341 433,60 рублей за весь срок пользования кредитом. Сумма к возврату денежных средств будет равна 2 115 114,60 рублей.
3.3Сравнительный анализ объектов-аналогов и выбор наиболее эффективного варианта использования помещения для открытия салона красоты
Для раiета стоимости объектов недвижимости был применен метод сравнения продаж.
Оценке подлежит офисное помещения в жилом двенадцати этажном панельном доме, 1987 года постройки, по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул.Георгия Димитрова 112 . Помещение составляет 110 кв.м.
Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 175м2: из них 63% занимает здание (110кв.м), 10% (17,5 кв.м) приходятся на асфальтобетонное покрытие, на участке земли с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города.
Характеристики и параметры элементов сравнения и объекта оценки представлены в таблице.
Таблица 3.3.1 Сравнительный анализ объектов-аналогов, выставленных на продажу
ПоказателиОООА1ОА2ОА3Назначениеуниверсальное помещениеуниверсальное помещениеуниверсальное помещениеуниверсальное помещениеСтоимость,тыс.р.335075008000Площадь, _В.м11078,380128Стоимость _В.м, тыс.р.42,893,862,5Право собственностиполноеполноеполноеполноеКорректировка,0Скорректированная цена42,893,862,5Условия финансированияналичный раiет, полная сумманаличный раiет, полная сумманаличный раiет, полная сумманаличный раiет, полная суммаКорректировка,0Скорректированная цена42,893,862,5Условия продажирыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка,0Скорректированная цена42,893,862,5Время продажи2011 г2011 г2011 г2011 гКорректировка,0Скорректированная цена42,893,862,5Местоположениеул.Г.ДимитроваМосковское ш./пр. Кироваул.Зои Космодемьянскойул.Молодежная, 10Корректировка,%0+5+5Скорректированная цена41,998,565,6Возможность парковкиданетнетдаКорректировка,%+3+30Скорректированная цена44,1101,565,6Состояние улучшений, ремонтпосле реконструкциихороший ремонтевроремонтхороший ремонтКорректировка,%+1-2+1Скорректированная цена44,599,566,3Транспортная доступностьочень хорошаяочень хорошаяочень хорошаяочень хорошаяКорректировка,0Скорректированная цена45,599,566,3Суммарное количество корректировок232Вес корректировок0,40,20,4Взвешенная цена _В.м18,219,926,5Стоимость _В.м объекта оценки, тыс.р.64,6Стоимость объекта оценки, тыс.р.7106
Обоснование введения корректировок:
-поправка на право собственности.
Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все имеют право собственности.
-поправка на условия финансирования.
В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки - наличный раiет, полная сумма. Поправка не требуется.
-поправка на время продажи/предложения.
В данном случае для сравнения использованы объекты, выставленные на продажу в май 2011 года, что соответствует периоду оценки. Поправка на время продажи не требуется.
-поправка на местоположение.
Она учитывает различие уровней цен аналогов и оцениваемого объекта. В качестве аналогов использованы объекты, расположенные в Приволжском микрорайоне Промышленного района. Объект - аналог 1 имеет одинаковое по сравнению с оцениваемым объектом местоположение. Аналоги 2 и 3 имеют худшее по сравнению с оцениваемым объектом местоположение, так как находятся на второстепенных улицах. Вносится соответствующая повышающая корректировка - 5%.
поправка на возможность парковки.
Объект - аналог 1 и 2 не имеет возможности парковки. Вносится повышающая корректировка - 3%.
-поправка на ремонт.
Аналоги 1 и 3 в отличие от объекта оценки имеют простую внутреннюю отделку, требуются повышающие корректировки 1%. У аналога 2 сделан евроремонт - применяется корректировка - 2%.
поправка на транспортную доступность.
Вблизи объектов - аналогов и оцениваемого объекта пролегает большое количество маршрутов общественного транспорта, поэтому внесение корректировок не требуется.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 7 106 000 (семь миллионов сто шесть тысяч) рублей.
Проведем сравнительный анализ объектов-аналогов, сдаваемых в аренду.
Таблица 3.3.2 Сравнительный анализ объектов-аналогов, сдаваемых в аренду
ПоказателиОООА1ОА2ОА3Назначениеуниверсальное помещениеуниверсальное помещениеуниверсальное помещениеуниверсальное помещениеПлощадь, _В.м11011212092Цена, руб./_В.м450400870Время сдачи в арендуна дату оценки сданона дату оценки сданона дату оценки сданоКорректировка,%+4+4+4Скорректированная цена468416905Условия финансированияналичный раiет, полная сумманаличный раiет, полная сумманаличный раiет, полная суммаКорректировка,0Скорректированная цена468416905Условия арендытипичныетипичныетипичныетипичныеКорректировка,0Скорректированная цена468416905Местоположениеул.Г.Димитроваул.Губановаул.Солнечнаяул.Н.-СадоваяКорректировка,%+2+2+2Скорректированная цена477424923Возможность парковкиданетнетдаКорректировка,%+5+50Скорректированная цена500,9445,2923Состояние улучшений, ремонтпосле реконструкциихороший ремонтхороший ремонтевроремонтКорректировка,%+1+1-2Скорректированная цена505,9449,7904,5Коммунальные платеживходят в iет арендной платывходят в iет аре