Проект открытия салона красоты ООО "Медея"
Дипломная работа - Маркетинг
Другие дипломы по предмету Маркетинг
?дной платывходят в iет арендной платывходят в iет арендной платыКорректировка,0Скорректированная цена505,9449,7904,5Транспортная доступностьочень хорошаяочень хорошаяочень хорошаяочень хорошаяКорректировка,0Скорректированная цена505,9449,7904,5Суммарное количество корректировок443Вес корректировок0,30,30,4Скорректированная арендная ставка, р./кв.м151,8134,9361,8Цена, руб./кв.м объекта оценки648,5Арендная стоимость объекта оценки, руб.71335
Обоснование введения корректировок:
-поправка на время сдачи в аренду.
Объекты-аналоги на время проведения анализа были сданы в аренду, поэтому внесем повышающие корректировки 4%.
-поправка на условия финансирования.
В качестве аналогов выбраны объекты, сданные в аренду на открытом рынке, условия финансирования сделки - наличный раiет, полная сумма. Поправка не требуется.
-поправка на условия аренды.
Все объекты аналоги, в том числе и объект оценки сдается на типичных условиях аренды, соответственно поправки не требуются.
-поправка на местоположение.
Она учитывает различие уровней арендных ставок аналогов и оцениваемого объекта. В качестве аналогов использованы объекты, расположенные в Промышленном районе. Все объекты - аналоги имеют худшее по сравнению с оцениваемым объектом местоположение, так как находятся внутри квартала. Вносится соответствующая повышающая корректировка - 2%.
поправка на возможность парковки.
Объект - аналог 1 и 2 не имеет возможности парковки. Вносится повышающая корректировка - 3%.
-поправка на ремонт.
Аналоги 1 и 2 в отличие от объекта оценки имеют простую внутреннюю отделку, требуются повышающие корректировки 1%. У аналога 2 сделан евроремонт - применяется понижающая корректировка - 2%.
поправка на коммунальные платежи.
Коммунальные платежи входят в стоимость арендной платы. Поправки не требуются.
поправка на транспортную доступность.
Вблизи объектов - аналогов и оцениваемого объекта пролегает большое количество маршрутов общественного транспорта, поэтому внесение корректировок не требуется.
Арендная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная, в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 71 335 (семьдесят одна тысяча триста тридцать пять) рублей.
Для открытия салона красоты ООО Медея был выбран объект коммерческой недвижимости, расположенный по адресу г. Самара, Промышленный район, ул. Георгия Димитрова 112, общей площадью 110 кв.м.
Необходимо рассмотреть вариант приобретения недвижимости в собственность или оформления долгосрочной аренды. И выбрать наиболее эффективный вариант развития бизнеса.
Компания рассматривает два варианта инвестиционных проекта, требующих равных капиталовложений 1 773 681 рублей. Инфляция составляет 12%.
Таблица 3.3.3 Исходные данные
КварталПрогнозируемые денежные потоки1 проект (собственность)2 проект (аренда)01 773 6811 773 68112 444 022,422 304 618,4222 444 022,422 304 618,4232 444 022,422 304 618,4242 444 022,422 304 618,4252 444 022,422 304 618,4262 444 022,422 304 618,4272 444 022,422 304 618,4282 444 022,422 304 618,42
Денежные притоки для проектов расiитывались из среднего месячного дохода салона за минусом текущих затрат.
Таблица 3.3.4 Оценка инвестиционных проектов
НаименованиеПоказателиNPV, руб.PIСрок окупаемости, дниПриобретение помещения в собственность10 367 3425,8566Аренда помещения сроком на 2 года 9 674 8335,4569Срок окупаемости инвестиционных вложений, по варианту собственность составляет 66 дней. При показателях чистой приведенной стоимости 10 367 342 рубля, индекс рентабельности 5,85.
Проанализировав полученные результаты, показатель PI в отличии от NPV является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Благодаря этому критерий PI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV.
Индекс рентабельности по варианту аренда имеет большое значение, чем в варианте собственность.
Следовательно, следует принять управленческое решение - открытие салона красоты ООО Медея в Промышленном районе, по адресу ул. Георгия Димитрова 112, на условиях долгосрочной аренды сроком на 24 месяца.
Заключение
В данной дипломной работе была поставлена цель - изучить коммерческую недвижимость, разработать экономические обоснования разделов бизнес-плана инвестиционного проекта салона красоты Медея. А так же выбрать наиболее эффективный варианта использования помещения для открытия салона красоты.
Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы:
офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д.
гостиничная недвижимость;
гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости);
торговая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые павильоны, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.
складская недвижимость представлена как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками