Правовые основы купли-продажи земельных участков
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?беспечить законодательно путем внесения дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по его ведению, тем самым будет обеспечиваться надлежащая индивидуализация предмета договора.
Так Федеральный арбитражный суд Уральского округа подтвердил, что согласно статье 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
ООО "Техника ЛТД" обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ООО "Светлана" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.06.2003 N 88, заключенного на неопределенный срок. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска.
Суд пришел к выводу, что в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Между тем проданный по договору участок не прошел кадастровый учет из-за наложения границ этого участка с частью земельного участка, ранее предоставленного истцу на основании договора аренды (извещение ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области от 23.06.2003 N 237 о приостановлении кадастрового учета).
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что несоблюдение при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка императивного требования п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ влечет ничтожность указанного договора (ст. 168 ГК РФ).
Интересно, что в приведенном примере суд пришел к выводу о том, что договор ничтожен, а не незаключен, что по-нашему мнению ошибочно. В связи с вышеуказанным предлагаем вынести соответствующее постановление Высшего Арбитражного или Верховного суда о квалификации кадастровой карты как неотъемлемой части договора купли-продажи земельного участка, индивидуализирующей предмет, т.е. как существенное условие. В отличие от приведенного примера в большинстве судебных решений кадастровый номер объекта недвижимости отнесен к данным, позволяющим определенно установить предмет договора продажи земельного участка. Отсутствие в договоре кадастрового номера земельного участка влечет признание договора незаключенным. Имеется и третий вариант судебных решений, где указывается, что только земельные участки прошедшие кадастровый учет могут быть объектом купли-продажи, при этом, не уточняется, является ли это существенным условием и соответственно влечет незаключенность договора или же влечет ничтожность в силу статьи 168 ГК РФ.
Важно заметить, что если за постановку на учет земельного участка уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, то учет изменения земельного участка, учет его части, учет адреса правообладателя или снятие с учета земельного участка осуществляется без уплаты государственной пошлины. Так НК устанавливает размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также за совершение прочих юридически значимых действий для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 15 000 рублей;
Также одним из обязательных (существенных) условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). Договор, в котором в письменной форме отсутствуют согласованные сторонами условия о цене, считается не заключенным. В этой связи правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются, в соответствии с Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2007, данное положение неуклонно соблюдается судами при рассмотрении данного рода дел.
Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.
Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 О порядке определения нормативной цены земли.
Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК, где продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору. Правило может быть применено к купле-продаже земельных участков с весьма существенными оговорками, касающимися отнесения участков к определенной категории земель (а также состава категорий).
Например, земли сельскохозяйственного назначения объединены в единую категорию земель, по способности удовлетворять потребности человека в ведении сельского хозяйства.
Среди данных категорий земель особое значение отводится пашням. И здесь, как ни для каких категорий земель, выступает на первый план вопрос о качестве данных земель. При этом качество данных земель в первую очередь зависит от плодородия почвы.
Плодородие земель сельскохозяйственного назначения - способность почвы уд?/p>