Правовые основы купли-продажи земельных участков
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?влетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения).
Однако, несмотря на огромную значимость качества земель сельскохозяйственного назначения, данный аспект пока еще не нашел своего законодательного закрепления при регулировании оборота земельных участков.
При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применяется правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно.
Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.
Поэтому применить положения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет затруднительным, такая дефиниция, как ненадлежащее качество, применительно к землям определенной категории без заранее определенных требования к качеству будет носить во многом субъективный характер.
Во избежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущем избежать многих проблем и претензий со стороны покупателя.
Указанное выше можно обеспечить путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенное условие договора. Именно поэтому мы считаем дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.
Иконицкая И.А., Павлова И.Э. в статье земельных отношений в сельском хозяйстве, отмечают необходимость выделения и иных существенных условий.
Но, несмотря на их существенное значение для регулирования купли-продажи земельного участка, по нашему мнению, они являются достаточно легко устранимыми, и поэтому указание на них как на существенные условия договора будет только значительно затруднять оборот земельных участков.
Форма договора установлена как письменная, путём составления и подписания одного документа сторонами. Статья 550 ГК РФ устанавливает, что не допускается заключение такого рода договоров посредством почтовой связи, телеграфа, факса, телетайпа путём его недействительности.
2.2 Права и обязанности сторон. Ответственность из договора
Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи земельного участка является передача этого участка покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле-продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя участка по договору купли-продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, этот момент может и не совпадать с фактической передачей участка. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу участка по акту передачи.
Поэтому основную обязанность продавца правильнее будет рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданный участок и ввести его во владение недвижимостью.
Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ).
Принимая во внимание специфику недвижимого имущества как, являющегося объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданный участок земли. Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту или иному документу подписанному сторонами.
Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие земельного участка условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемый земельный участок.
В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость участка продавцу, а продавца - передать его покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.
Права сторон корреспондируют с обязанностями, а значит, покупатель имеет право требовать передачи земли, а продавец в