Правовые основы купли-продажи земельных участков
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?едвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства (подп. 1-3 п. 1ст. 1, п. 3 ст. 3 ЗК). Отдельные виды недвижимого имущества определяются в ряде других правовых актов. Так ст.11.1 ЗК определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел, например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст.252, 258 ГК РФ.
Подобная законодательная практика базируется на нормах п. 3 ст. 421 ГК, согласно которому к отношениям сторон по комплексному договору, каковым и является договор купли-продажи земельных участков, применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которого содержатся в комплексном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа комплексного договора. Содержание же комплексного договорного правоотношения составляют права и обязанности, устанавливаемые нормами, относящимися к гражданскому праву, предусматривающему общие правила оборота, и земельному праву, содержащему значительное число особых правил, в соответствии с которыми должны заключаться договоры купли-продажи земельных участков.
Договор купли-продажи является консенсуальным, т.к. закон ставит в основу его заключения - достижение между контрагентами всех существенных условий в, требуемой законом, форме. Реальные же договоры считаются заключенными только с момента фактического совершения какого-либо действия, в отношении купли-продажи земельного участка таковым действием могла бы быть передача земельного участка, что означает уже исполнение сделки, а не ее заключение. Поэтому, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, можно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Договор купли-продажи земельного участка, как и любой другой договор купли-продажи возмездный, т.к. продавец за исполнение обязанностей по передаче товара должен получить от покупателя встречное предоставление в виде оплаты данного товара. Оплата товара является одной из основных черт договора купли-продажи, при отсутствии которой это уже не будет договор купли-продажи. К тому же в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договоры презюмируются (предполагаются) возмездными, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов и существа такого договора.
Договор купли-продажи двусторонний, т.к. каждая из сторон имеет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Кроме того, в договоре имеют место встречные (корреспондирующие) обязанности: продавца передать товар, покупателя уплатить установленную цену.
Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим (от греч. synallagma - взаимоотношение) это определяется тем, что на стороне покупателя всегда лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом обязательств по передаче товара, и выражается в наделении каждого дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательства.
Целью (каузой) договора купли-продажи земельного участка является перенесение права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Для заключения договора купли-продажи земельных участков установлены дифференцированные правила.
Прежде всего, процедура заключения договора купли-продажи земельных участков существенно различается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков без участия публичных образований не имеют обязательных форм, они заключаются на основе общих правил о купле-продаже недвижимости. При этом могут быть использованы и ранее действовавшие акты, формы договоров.
Если договор купли-продажи земельных участков заключается на основе решения публичного образования о предоставлении земли, то надо различать также несколько ситуаций. Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования. Купля-продажа земли в первом случае не производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду. Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда обязательно проведение торгов. Все споры, вытекающие из предоставления земельного участка для строител?/p>