Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО "Линкс"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
необходимых условий для применения доходного и сравнительного (рыночного) методов.
Сравнительный подход в настоящее время использовать невозможно по следующим причинам:
во-первых, отсутствует рынок предприятий - рынок слияний и поглощений (нам неизвестны достоверные случаи продажи действующих предприятий, если речь не идет о малых предприятиях) и поэтому методику сделок мы не можем применить;
во-вторых, данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса;
в-третьих, отсутствует рыночная информация о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому предприятию, поэтому для оценки невозможно использовать метод оценочных мультипликаторов.
Таким образом, три основные методики оценки сравнительного подхода (методика рынка капитала, методика сделок и методика оценочных мультипликаторов) нельзя применить.
Несмотря на предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы. Исходя из вышеизложенного, невозможно применить доходный метод к оценке имущества заказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса, и выделить конкретный поток дохода, который приносит оцениваемое имущество, не представляется возможным.
В связи с этим мы считаем наиболее обоснованным использование для оценки имущества затратного подхода.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ ЛНЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа ЛНЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ЛНЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) ЛНЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем ЛНЭИ.
Совершенно очевидно, что физически возможным вариантом использования объектов. является его использование только в качестве объектов нынешнего использования в силу конструкции зданий и местоположения. Законодательных ограничений на использование существующего объекта в указанных выше целях нет. На основании изложенного и учитывая назначение объекта оценки, определяется рыночная стоимость, и текущее использование рассматривается по прямому назначению.
Общие сведения.
В работе оцениваются следующие объекты недвижимого имущества:
Таблица 1
Наименование объектаЗдание пилорамыГод постройкиНет сведенийПлощадь, м2300 кв.м.Материалы и конструкции Конструктивное исполнениеФундаментКирпичный ленточный Стены Тесовые ПерекрытияДеревянныеКровляШифер ПолыЗемляные Проемы Деревянные Отделочные работы Отсутствуют Внутренние санитарно-технические работы и освещениеЭлектроосвещение Прочие работы
В результате непосредственного осмотра установлено, что здание находится в удовлетворительном состоянии, существенных дефектов конструкций не обнаружено.
Таблица 2
Наименование объектаЗдание столярного цехаГод постройкиНет сведенийПлощадь, м224003Материалы и конструкции Конструктивное исполнениеФундаментКирпичный ленточный Стены Кирпичные ПерекрытияЖелезобетонные КровляМягкая, шиферная ПолыБетонные ПроемыГлухие, филенчатые Отделочные работыОкраска Внутренние санитарно-технические работы и освещениеЭлектроосвещение, отопление Прочие работы
В результате непосредственного осмотра установлено, что здание находится в хорошем состоянии, коммуникации работают.
Таблица 3
Наименование объектаПристройка к столярной мастерскойГод постройкиНет сведенийОбщая площадь, м24323Материалы и конструкции Конструктивное исполнениеФундаментКирпичный ленточный Стены Тесовые ПерекрытияДеревянные КровляРулонная ПолыЗемляные ПроемыДеревянные Отделочные работыОтсутствует Внутренние санитарно-технические работы и освещениеЭлектроосвещение Прочие работы
В результате непосредственного осмотра установлено, что здание находится в удовлетворительном состоянии.
Таблица 4
Наименование объектаЗдание раздевалкиГод постройкиНет сведенийПлощадь, м2403Материалы и конструкции Конструктивное исполнениеФундаментКирпичный ленточный Стены Кирпичные ПерекрытияЖелезобетонные КровляРулонная ПолыБ