Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО "Линкс"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
етонные ПроемыДеревянные Отделочные работыОтсутствует Внутренние санитарно-технические работы и освещениеЭлектроосвещение, отопление Прочие работы
В результате непосредственного осмотра установлено, что здание находится в неудовлетворительном состоянии, коммуникации нарушены. Стены имеют сквозные трещины.
Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости была определена с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и сборников укрупненных показателей по видам работ (УПВР). Последовательность выполнения оценки в случае использования данной методики включает в себя следующие этапы:
. Выбор объекта-аналога из базы нормативных данных.
. Корректировка показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от Объекта оценки.
. Определение стоимости Здания в базисном уровне цен используемой нормативной базы.
. Перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.
. Вычитание суммы накопленного износа из полученной величины стоимости Объекта.
Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.
Таким образом, в составе показателей восстановительной стоимости зданий учтена полная восстановительная стоимость зданий, т.е. все затраты на возведение строительных конструкций здания, на выполнение санитарно-технических устройств внутри здания, а также на выполнение работ по электроосвещению здания, устройству каналов, приямков, закромов и т.п.; в показателях восстановительной стоимости зданий учтены также накладные расходы и плановые накопления строительных организаций, учтены затраты, связанные с производством работ в зимнее время, расходы по организованному набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы, на содержание дирекций строящихся предприятий и на технадзор, связанные с применением премиальных систем оплаты труда, затраты на возведение и ликвидацию временных сооружений с учетом стоимости возврата материалов от разборки временных зданий и сооружений, затраты на непредвиденные расходы и прочие лимитированные внеобъемные затраты.
Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.
Если оцениваемый объект имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, то это должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости. Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками Объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.
Переход к ценам на дату оценки
Восстановительная стоимость оцениваемого Объекта в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года, сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел.-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.
Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-складских расходов, изменение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов.
При пересчете базисной стоимости нужно иметь в виду, что налог на добавленную стоимость следует учесть дополнительно.
Пересчет сметной стоимости из цен 1969 года в цены декабря 2007 г. производился на основании Приложения №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94; Приложения к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д; Приложение к письму Росстроя № ВБ -82/02 от 16.01.2008 г.
К69 - 2008 = 1,17 х 1,05 х 1,6 х 0,95 х 49,27 = 92,00
Учитывая вышеизложенное, стоимость строительства в целом определяется как:
Сзд = С69 х К 69-2008х Vобщ х НДС х Пинв
где:
С69 - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
К69-2008 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ;
Vобщ - общий объем объекта;
НДС - налог на добавленную стоимость (18 %);
ПРинв - предпринимательская прибыль, - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика.
Величина предпринимательской прибыли определена