Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО "Линкс"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
в размере 20 % от полной стоимости строительства с учетом НДС для оцениваемого имущества, в среднем по Ивановскому региону (на основании исследования и анализа рынка инвестиций в отрасль) - производственные здания.
Расчет восстановительной стоимости объекта (на примере здания столярного цеха) приведен в таблице 5:
Таблица 5
Столярный цехПлощадь, кв.м.2400Строительный объём, куб.м.9600Номер сборника УПВС9Номер таблицы сборника24бВосстановительная стоимость 1 куб.м (м.) объекта в ценах 1969 г. в руб. по УПВС17,4Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах 1969 г. в руб. по УПВС167 040Индекс цен на строительные работы к 2006 году (К1)92,00НДС (18%)1,18Прибыль предпринимателя (20%)1,2Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, в руб.21 760 635
Результаты расчетов полной восстановительной стоимости сведены в таблицу 6.
Таблица6.
№ п/пНаименование объектов оценкиПолная восстановительная стоимость руб.1. 1Здание пилорамы3 150 2442. Здание столярного цеха21 760 6353. Пристройка к столярной мастерской3 700 2504. Здание раздевалки606 639ИТОГО:
Определение величины накопленного износа объектов оценки.
При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.
Физический износ
Определение износа объектов недвижимости
Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.
С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или в обесценивании.
Причины износа могут лежать либо в самом объекте, либо в ближайшем окружении этого объекта (в аналогах или технологической цепочке, в которую традиционно включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту.
Физический износ, есть ухудшение первоначальных технико-экономических свойств, обусловленное естественным изнашиванием конкретного объекта в процессе эксплуатации и под воздействием различных природных факторов.
Физический износ представляет собой нормальный эксплуатационный износ объекта собственности. Он является результатом прошлых периодов функционирования, открытости природным воздействиям или влиянию технологической среды предприятия, обусловлен внутренними дефектами, вызванными вибрацией и технологической нагрузкой, длительными простоями, авариями и катастрофами. При этом надо заметить, что в результате физического износа могут не только ухудшаться технические характеристики объекта, но и увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий, что может привести к уменьшению остаточного срока службы всего объекта или некоторых его конструктивных элементов.
Физический износ основных, конструктивных элементов был принят по данным технического паспорта.
Так как здание с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент:
100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф,
где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным визуального осмотра в соответствии с ВСН 53-86(р).
Функциональный износ заключается в не соответствии объекта оценки современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ связан в основном с избыточностью площадей и несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений оцениваемого объекта современным стандартам. В данном случае признаков функционального износа зданий не обнаружено.
Износ внешнего воздействия (экономический износ)
Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. С учетом неразвитости рынка недвижимости незначительными объемами сделок с недвижимостью производственного назначения, износ внешнего воздействия был принят в размере 35%.
Результаты расчетов по зданию столярного цеха сведены в таблицу 7.
Таблица 7. Расчет накопленного износа, здания Столярного цеха
Восстановит стоимость 21 760 635Физический износ70%Восстановит стоимость с учетом физического износа6 528 190Функциональный износ-Внешний износ35%Итоговая стоимость с износом 4 243 323
Стоимость объекта недвижимости: здания Столярного цеха , общей площадью 2400м2, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Заволжск, ул. Береговая д. 1, принадлежащего ООО Линкс, определенная с использованием затратного подхода по состоянию на 5.05.2008 г. составляет 4 243 323 рубля
Величина стоимости остальных зданий приведена в таблице 8.
Таблица 8.
№ п/пНаименование объектовРыночная стоимость по затратному подходу1. Здание пилорамы1 023 8292. Здание столярного цеха4 243 3233. Пристройка к столярной мастерской1 443 0974. Здание раздевалки350 300ИТОГО:7 060 549
Определение стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом
Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объек